[기고] 분양가 상한제를 주택시장 체질 개선 기회로 / 이수욱

이수욱
국토연구원 주택토지연구본부장

주택시장 안정을 위한 민간택지 분양가상한제 적용 기준 개선안이 입법예고됐다. 이에 따라 10월부터는 새 기준이 전국 투기과열지구 31곳의 시장 상황에 따라 적용된다. 분양가 규제의 이익이 일부 수분양자에게 돌아가는 부작용을 최소화하기 위해 전매제한 기간은 최장 10년, 의무거주 기간도 최장 5년으로 강화됐다.

분양가상한제가 시행되면 사업자의 수익성 악화로 주택공급이 위축되고, 장기적으로는 가격이 상승해 국민 주거불안이 가중될 것이란 우려가 있다. 이런 우려에도 제도를 시행해야 하는 이유는 그간의 분양가 자율에 따른 위험이 국민경제와 주택시장에 미치는 부정적 영향이 도를 넘었고, 지금 아니면 공급자 절대적 우위의 주택시장 체질 개선도 힘들어질 것이기 때문이다.

주택시장 체질을 개선하기 위해서는 몇가지 조치가 동반돼야 한다. 첫째, 분양가에 대한 명확한 검증 과정이 필요하다. 정부가 분양가심사위원회 운영 강화 방안을 발표했지만 충분치 않다. 분양가심사위원회가 제대로 활동하기 위해서는 분양가격에 대한 범사회적 검증이 선행돼야 한다. 특히 분양가 상승 원인으로 제기되는 인건비, 자재 고급화, 신기술 적용 등에 대한 명확한 검증과 수익성에 대한 합리적 기준이 필요하다. 이에 대한 검증과 논의는 별도의 신뢰할 만한 기구를 구성해 수행하되 충분한 숙의 과정을 거치도록 해야 한다. 이를 위해 사업자는 영업상의 비밀이라며 공개를 꺼리던 비용자료를 가지고 분양가 검증 과정에 참여해야 한다. 또 이를 근거로 민간택지 분양원가 공개항목 확대도 이루어져야 한다.

둘째, 주택소유구조 개선을 위한 정책이 필요하다. 신규 공급된 주택 중 39%가 다주택자들에게 돌아간다는 통계가 있다. 다주택자의 절반은 서울 등 수도권에 거주한다. 수도권에서 주택가격이 지속 상승하는 원인 중 하나는 다주택자의 신규 주택 구입에 있다. 실수요자에게 더 많은 기회를 제공하기 위해서는 다주택자에 대한 규제 강화가 필요하다. 부동산보유세를 기존 주택 수에 더해 가구별 보유주택의 가격을 합산해 적용하는 방식의 도입을 검토할 수 있다.

셋째, 분양가상한제와 더불어 안정적인 주택 공급으로 주택가격 상승을 억제해야 한다. 주택가격이 1%포인트 오르면 무주택가구의 소비는 0.246%포인트, 청년층은 0.448%포인트 감소하지만, 주택소유가구의 소비 증가 폭은 이보다 작다는 연구가 있다. 지난 몇년간 아파트 분양가격은 크게 상승했다. 가격 상승은 공급량 증가를 가져왔지만, 그 대가는 주택소유 편중 심화, 가계의 부채와 주거비 부담 증가로 나타났다. 가격을 규제하는 분양가상한제 아래에서는 주택 공급 계획 물량을 차질 없이 공급하는 것이 중요하다. 주택건설 인허가 증가로 2021년까지 주택준공 물량은 평년 수준을 웃돌 것으로 전망된다. 이에 더해 현재 추진 중인 수도권 30만가구, 특히 서울에 계획된 4만가구가 차질 없이 공급된다면 주택시장 안정과 소비 진작에도 기여할 수 있을 것이다.

이 밖에도 주택시장 안정을 위해 전매제한 및 의무거주 기간 적용을 모든 분양주택으로 확대하고, 임대소득 과세 강화, 2주택 구입부터 취득세 차등 중과 등 강력한 수요관리정책으로 주택이 삶의 공간이지 자본이득을 가져다주는 불로소득의 원천이 아님을 보여야 한다. 지난해 통계개발원이 밝힌 우리 국민의 행복수준은 156개국 중 57위로 기대보다 낮다. 거주 안정감은 행복의 기초라 할 수 있다. 정부는 분양가상한제가 주택시장 체질을 실수요자와 서민 중심으로 개선해 거주 안정감을 가져다주는 제도로 정착되도록 노력해야 한다.