홍순기 변호사가 따져보는 양도소득세의 기준! 당신도 비과세특례 대상일수도 있다!

자료 제공 : 법무법인 한중

김OO 씨는 2005년 경기도 용인시 A아파트 소유권 등기를 마친 후 2007년부터 해당 아파트에 전입신고를 했다. 김씨는 2008년 3월 서울 강서구로 직장을 옮기자 서울 강서구 B아파트에 주민등록 전입신고를 했다. 세무서는 김씨가 A아파트를 보유한 시간과 거주기간을 따진 후 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시키지 못한다고 보고 김씨에게 2008년도 귀속 양도소득세인 8,764만원을 부과했다. 이에 김씨는 “새로운 직장과 가까운 곳에 살기 위해 매매한 것이므로 양도소득세 비과세 대상에 해당한다.”며 소송을 제기해 승소를 얻어냈다.

이처럼 출퇴근 편의를 위해 1년 정도 거주했던 아파트를 팔았다면 주택 보유기간이나 거주기간에 상관없이 양도소득세를 내지 않아도 된다는 판결이 나온 것이다. 직장 변경이나 전근 등 근무상의 형편 때문에 기존 주택을 팔아야 했다면 비과세 대상이 된다는 게 재판부의 판단이다.

양도소득세, 투기지역으로 지정된 지역은 기준시가 아닌 실거래로 계산

양도소득세란 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다.

양도소득세가 부과되는 자산은 토지와 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득, 부동산을 취득할 수 있는 권리ㆍ지상권(地上權)ㆍ전세권(傳貰權)과 등기된 부동산임차권 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득, 일정한 주식 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득, 기타 일정한 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 등이다.

2003년부터는 양도소득세제가 강화되어 '고급주택' 개념이 '고가주택'으로 바뀌어 주택의 면적에 상관없이 9억 원을 넘는 주택에 대해서는 많은 소득세가 부과된다. 또 부동산 값의 급등으로 인해 투기지역으로 지정된 지역에 있는 부동산에 대해서는 기준시가 대신 실거래가로 양도소득세를 계산하기 때문에 해당 부동산을 팔 때 세금의 규모가 커지게 되며 그 밖에 상속받은 재산에 대해서도 양도소득세가 부과된다.

양도소득세 중 대부분이 부동산에 해당, 부동산 매입ㆍ매도 시세 차이에만 부과

부동산 양도소득세는 토지나 주택의 권리를 유상으로 양도함으로써 발생한 소득에 대해 부과하는 세금이다. 부동산을 보유하고 있는 동안 경제활동 없이 발생한 이익. 즉, 부동산을 매입한 가격과 매도한 가격 차이에 대해서만 과세 대상을 하므로 부동산을 이용한 수익활동에 대해서는 양도소득세를 부과하지 않는다. 만약, 사업용 부동산을 양도한 경우에는 그 부동산이 재고자산이라서 통상 소득에 해당된다면 양도소득세가 아니라 사업소득세가 부과된다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건, ‘1세대’와 ‘1주택’의 개념 이해해야…

1세대가 1주택을 3년 이상 보유조건을 만족하면 주택 양도시 비과세가 적용된다. 다시 말해 3년 동안 1주택을 유지할 경우에 양도소득세 비과세 조건이 충족되는데, 서울 등의 특정 도시에서는 2년 이상 실거주 조건도 만족시켜야 한다.

그러나 1세대 1주택이 아니더라도 혹은 1세대 1주택이더라도 다른 비과세 요건이 충족되느냐 아니냐에 따라서 비과세적용 여부가 달리지는 부분이 있다. 정확한 판단은 전문가를 통해 확인하는 것이 필요하지만 다음과 같은 내용은 알고 있는 것이 좋겠다.

☞ 비과세 요건 충족에 따른 비과세적용 여부의 기본적인 숙지사항

‘1세대 1주택의 요건’에서 ‘주택’이란 주거용 건물로서 문서상 용도가 아닌 사실상 용도로 판정된다. 오피스텔은 서류에 사무실로 기재되어 있지만 실제 거주용으로 사용한다면 해당 오피스텔은 주택으로 인정한다. 또, ‘1세대’란 배우자 및 기타 가족이 생계를 같이하는 집단을 뜻한다. 이러한 가족 구성원들은 1세대로 판정하며 판정은 주민등록등본을 바탕으로 이뤄진다.

다만 배우자가 없더라도 30세 이상 혹은 최저 생계비 이상의 소득세법상 소득이 있다면 1세대로 인정된다. 1세대가 1주택을 보유할 경우, 양도일을 기준으로 1주택을 보유하고 있다면 이전 주택 보유여부는 상관없다. 또한, 2주택이더라도 주거이전을 위한 일시적 1주택과 혼인, 부모봉양으로 인한 2주택의 경우 ‘2주택 비과세 특례’에 의해 비과세를 적용받을 수 있다. 이외에 농어촌 주택, 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반 주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

상황을 따져보면 의외로 양도소득세비과세특례에 해당하는 경우가 많으므로 본인이 해당 사례에 적용되는지 잘 따져보기 위해서는 기본적인 내용을 잘 알아두는 것은 물론 전문가의 조언을 받는 것이 필요하다.

▽홍순기 변호사

1985 국민대학교 법학과 졸업

1986 사법연수원 수료

1987 국민대학교 대학원 법학과 석사과정(회사법 전공), 박사과정(조세법 전공)

1990 육군본부, 국방부 군판사

1993 국방부 검찰부장

1995 변호사 개업(서울지방변호사회)

1998 법무법인 한중 설립

~(현) 법무법인 한중 대표변호사

＜도움말: 법무법인 한중 홍순기 대표변호사 http://law-hong.tistory.com>

* 자료 제공 : 법무법인 한중

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