미분양 급증…내년초 ‘거래절벽’ 오나

11월 4만6천여가구 추정
전달보다 40% 이상 늘어
용인시는 100% 넘게 급증

대출규제·미 금리인상 앞둬
거래 위축·집값 하락 압박
재건축 따른 이주수요 많아
전월세난은 더 심해질 듯

월간 기준으로 사상 최대 분양 물량이 몰렸던 11월 아파트 청약 장이 끝난 자리에 미분양 물량 급증이라는 우울한 소식이 전해질 전망이 짙다. 게다가 주택담보대출 규제와 미국발 금리 인상이라는 거대한 두 개의 바퀴가 구르기 시작한 상황에서 내년 부동산 시장의 향배를 두고 ‘거래절벽’과 ‘전세난’에 대한 우려가 크다.

15일 미래에셋증권 리포트 <미분양 아파트 증가, 소탐대실하지 말아야 한다>를 보면, 11월 미분양 물량은 전국적으로 4만6천가구에 이를 것으로 추산된다. 이는 지난 10월 3만2천여가구에 견주면 40% 이상 급증한 수치다. 이 리포트를 작성한 이광수 애널리스트는 “최근 분양률 추이 등을 고려해 11월 초기 분양률을 85%로 잡고 미분양 물량을 추산했다”며 “미분양이 급증하면 아무래도 개별 건설사들이 분양 뒤 준공·입주까지 2년여 동안 재무적 부담이 커지므로 선제적인 할인분양 등을 고민해볼 필요가 있다”고 말했다. 올해 월별 미분양 현황은 대개 2만가구 후반~3만가구 초반 수준을 유지해왔다. 미분양이 4만6천가구에 이르면 2014년 8월 수준으로 되돌아가는 것이다.

국토교통부는 매달 말일께 전달 미분양 통계를 발표하는데, 올해 들어 가장 많은 7만4천여가구가 한꺼번에 쏟아졌던 11월 집계는 아직 발표되지 않았다. 11월 하순께 이미 청약 경쟁률이 떨어지는 등 전세난과 저금리 여건 아래 달아올랐던 하반기 분양시장은 이미 열기가 완연히 식는 추세다.

일부 지역에선 11월 미분양 급증이 실제 추이로 확인된다. 최근 11월 미분양 집계를 확정한 용인시에 확인한 결과, 11월 미분양은 7974가구로 10월 3920가구에 견줘 100% 넘게 급증했다. 집값 급등기에 ‘버블세븐’으로 불렸던 용인시는 올해 들어 또다시 ‘공급과잉’ 논란의 진원지가 됐다. 용인의 아파트 분양은 올 들어 11월말까지 2만5천가구에 육박하는데, 이는 2014년 3055가구에 견줘 8배가 넘는다. 용인시 주택과 쪽은 “상대적으로 입지 여건이 떨어지는 처인구 남사면에 6700여가구 초대형 단지인 ‘e편한세상 한숲시티’를 11월에 분양했는데 절반가량이 남으면서 미분양이 급증했다”고 말했다.

올해 부동산 열기를 주도했던 분양시장이 경직되는 모습을 보이면서 내년 초에 주택 매매 시장에서 ‘거래절벽’이 있을 수 있다는 우려가 나온다. 부동산리서치업체 리얼투데이의 양지영 실장은 “투기수요든 실수요든 주택시장은 대출을 끼고 가는데 대출 규제와 금리 인상 흐름을 고려할 때 내년에 ‘거래절벽’ 가능성이 짙고, 그렇게 되면 집값이 하락 압력을 받게 되는데 내후년 중반 이후 입주물량 폭탄이 쏟아질 예정이라서 시장의 우려가 크다”며 “최근 분양을 해야 할 건설사는 물론 매매 거래도 이미 눈치보기에 들어가서 시장이 싸늘해진 상황”이라고 짚었다.

이런 상황은 내년에 안 그래도 극심했던 전세난을 서울 등을 중심으로 더 부추길 것으로 보인다. 올해 쏟아진 공급 물량은 내후년 중반 이후에나 입주가 시작되는데, 내년엔 서울 강동·서초구 등의 재건축이 진행돼 대규모 이주 수요가 있는 상태다. 정보업체 부동산114의 함영진 리서치센터장은 “적어도 내년 1분기까지는 거래 소강상태가 불가피한데다가 서울은 2분기 이후 재건축 이주 수요가 커서 임대시장이 올해보다 더 불안해질 것”이라며 “실수요자가 집값 관망기에 집을 사는 대신에 월세 전환을 해서라도 버티면 월세 전환이 더 가팔라지고 서울을 떠나 외곽지역으로 유입하는 속도가 더 빨라질 수 있다”고 말했다.

정세라 기자 [e-mail]