주변지역 급등막기 역부족…분양권 전매는 불법

정부의 새도시 건설지로 확정된 인천 서구 검단동의 한 본보기주택 전시관에서 지난 25일 청약신청자들이 조감도를 살펴보고 있다. 인천/ 김봉규 기자 [e-mail]

검단·파주 새도시 꼭 짚어볼 4가지

인천 검단 지구가 경기 서북부의 ‘분당급’ 새도시로 개발된다. 또 파주 새도시는 면적을 갑절 가까이 늘려 ‘일산’ 만한 대형 새도시로 확대 개발된다. 건설교통부는 새도시 건설 관련 상세 계획을 27일 오전 열리는 경제정책조정회의에서 최종 확정한 뒤 공식 발표한다. 교통 등 기반시설 확충 방안과 투기 방지 대책도 마련된다. 그러나 정부의 이번 새도시 건설 계획은 이전과 달리 갑작스럽게 발표됐고, 이에 따라 부동산 시장에 적지 않은 혼란을 주고 있기도 하다. 새도시 건설을 둘러싼 핵심 쟁점을 뜯어본다.

1.투기 억제책 있나
예정지 2곳은 토지거래허가지역
개발행위 제한 포함땐 ‘안전판’

새도시 개발에 따른 투기 억제 대책이 충분히 마련돼 있는지도 의문이다. 새도시 건설 후보지로 지목된 인천 검단 등지에서 최근 며칠 새 집값이 비록 호가이기는 하지만 급등하고 있는데도, 이에 대해 정부가 속수무책인 것처럼 비치고 있기 때문이다.

새도시 예정지에 대한 땅 투기 억제장치는 마련돼 있다. 검단 새도시와 파주 새도시 지역은 토지거래 허가지역으로 이미 지정돼 있어, 토지를 거래하려면 해당 지방자치단체의 허가를 받아야 한다. 실수요 목적이 아니면 사실상 토지 거래가 불가능한 셈이다. 건설교통부 관계자는 “새도시 후보지로 인천 검단과 경기 파주를 선정한 것은 다른 지역에 비해 택지 보상비가 적게 들어 싼 값에 주택을 공급할 수 있고, 이미 투기를 억제할 방안이 마련돼 있기 때문”이라고 말했다. 건교부는 27일 열리는 경제정책 조정회의에서 투기 방지 대책 등을 최종 확정해 발표할 방침이다. 여기에는 새도시 예정지의 건물 신축 등 개발 행위 제한이 포함될 전망이다.

그러나 새도시 주변 지역의 집값이 오르는 현상을 막는 데는 한계가 있는 게 현실이다. 검단 새도시 예정지에 속한 인천 서구 당하동의 아파트 값은 최근 며칠새 2천만원 이상 급등했고 가격이 계속 오를 것이라는 기대감으로 계약이 파기되는 일까지 벌어지고 있다. 또 검단 지구에 내년 입주를 앞둔 아파트 분양권의 경우 최고 5천만원까지 가격이 오르기도 했다. 그러나 수도권에서는 입주 전 분양권 거래 자체가 불법이기 때문에 국세청과 자치단체의 단속이 이뤄질 경우 분양권 시장 과열은 곧 수그러들 것으로 보인다.

기존 주택의 경우 투기지역으로 지정해 양도소득세를 실거래가로 부과하는 방법 외에는 마땅한 투기 억제 대책이 없다. 오는 30일부터는 주택거래 신고지역으로 지정할 경우 자금조달 및 입주계획서를 제출해야 하는 등 실수요자가 아니면 거래를 할 없도록 조처할 수는 있다. 그러나 이 제도는 실거래가 6억원 초과 주택에만 해당하기 때문에, 집값이 싼 인천 검단과 파주 등 새도시 예정지에 적용하기는 어려울 것으로 보인다.

최종훈 박현 기자 [e-mail]

---

2.공급확대로 유턴?
8·31 택지공급방안 연장선
정부 “정책 급선회 아니다”

참여정부 부동산대책 일지

추병직 건설교통부 장관은 지난 23일 기자간담회에서 “새도시 조성은 정부가 ‘8·31 부동산 종합대책’과 ‘3·30 후속 대책’을 통해 밝힌 택지 공급 확대 방안의 연장선”이라고 말했다. 박선호 건교부 주택정책팀장도 “8·31 대책 때 확보하겠다고 밝힌 택지 1500만평 가운데 아직 확보하지 못한 950만평을 새도시로 조성하는 것”이라고 덧붙였다. 투기 수요 억제에 적극적이던 정부 정책이 공급 확대로 돌아선 것이라는 지적에 대해 애초 계획대로 가는 것이지, 공급 확대로 돌아선 것이 아니라는 반박이다.

8·31 대책 때의 발표자료를 보면, 수도권은 연간 30만가구의 주택이 필요하며, 이를 위해 올해 1500만평, 올해부터 5년 동안 4500만평의 공공택지를 확보하겠다고 나와 있다. 또 강남 수요인 중대형 주택 확보를 위해 인천 청라 지구에 1만6천가구, 판교 새도시에 9700가구의 중대형 아파트를 확보할 계획이라고 밝혔다. 이런 조처에도 불구하고 택지 공급 부족이 우려될 경우 추가 대책을 마련하겠다고 못박았다. 갑자기 공급 확대로 돌아선 것은 아닌 셈이다.

그러나 8·31 때는 종합부동산세 강화와 양도소득세 중과 등 투기 수요 억제(규제)에 초점을 맞춘 세금 대책이 워낙 관심을 끌어, 정작 공급 확대 정책은 관심권에서 사라진 측면도 있다. 특히 8·31 때는 종부세 강화, 부동산 실거래가 신고 등 투기 수요 억제 정책에 대한 국회 입법이 우선이어서, 주택 공급 확대를 위한 새도시 건설 터 확보는 우선 순위에서 밀렸다.

또 정부가 그동안 강남 재건축에 대한 규제를 강화해 온 것도 마치 주택 공급을 억제하고 있는 것처럼 보이게 했다. 그러나 강남 재건축 단지는 집값 상승의 진원지이기 때문에 철저히 규제할 수밖에 없다는 게 정부의 설명이다.

김경환 서강대 교수(경제학)는 “새도시 추진은 8·31 후속 대책인 공급 정책의 하나로 갑작스러운 것은 아니며, 인천시가 조성하려 한 검단 새도시를 중앙정부 차원의 새도시 택지로 확보한 것”이라고 말했다.

허종식 기자 [e-mail]

---

3.왜 서둘러 발표했나
최종확정 4일 앞서 공개
“신중치 못해” 일각 인책론

새도시 건설 계획은 애초 일정보다 서둘러 발표됐다. 이에 따라 관련 부처 간에, 또 당정 간에 충분히 조율되지 않은 정책이 졸속으로 발표된 게 아니냐는 비판이 제기되고 있다.

추병직 건설교통부 장관이 새도시 건설 계획을 처음 공개했던 23일 상황을 보면, 이런 비판이 나올 만하다, 추 장관은 그날 오전 국무회의 참석 직전 “국무회의가 끝난 뒤 기자실에 들러 새도시 조성을 포함한 주택 공급 확대 방안을 밝히겠다”고 알려왔다. 추 장관은 자료 없이 기자실로 와 “기존 택지개발지구를 확대하고 분당 규모와 분당 이상의 새도시를 건설하겠다”고 말했다. 비록 새도시의 구체적 위치는 말하지 않았지만, 새도시 건설 구상을 거침없이 설명했다. 기자들이 추가 취재에 들어갔고, 24일치 한 경제지엔 1면에 ‘인천 검단에 분당 규모 신도시’가 제목으로 뽑혔다.

건교부 관계자는 “지난주 말부터 ‘집값 오름세가 심상치 않다’는 언론 보도가 잇따르자, 추 장관이 새도시 건설 방안 발표 시점을 놓고 고심을 거듭했다”고 말했다. ‘3·30 후속 대책’ 이후 잠잠하던 집값이 서울 강북 소형 아파트를 중심으로 다시 오르기 시작하더니 강남 재건축 단지로 번지는 양상을 보였기 때문이다.

정부는 그동안 내부적으로 새도시 조성 계획을 준비해 왔고, 27일 관련 부처들이 참여하는 경제정책 조정회의에서 최종안을 확정해 발표할 예정이었다. 경제정책 조정회의를 주관하는 재정경제부 관계자는 “지난주 확정된 경제정책 조정회의 안건에 새도시 건설이 들어 있었다”고 말했다. 윤태영 청와대 대변인도 이날 “추 장관이 기자들에게 설명하기 전에 청와대 경제보좌관에게 전화를 걸어 포괄적으로 사전보고를 했으며, 구체적 내용들은 건교부 장관의 재량에 따라 얘기된 것”이라고 말했다.

그럼에도 최종 발표 때까지 보안이 필요한 새도시 건설 계획을 주무 장관이 미리 공개한 것은 신중하지 못한 처신이라는 비판을 피하기 힘들 것으로 보인다. 정부 일각에서 추 장관 인책론이 나오는 것도 이 때문이다. 허종식 신승근 기자 [e-mail]

---

4.집값 안정 효과있나
정부 낙관 비웃듯 벌써 급등
지속 공급땐 시장원리 작동

수도권 새도시 추가 건설이 과연 집값 안정에 효과가 있을지에 대해서도 이견이 분분하다. 추병직 건교부 장관은 “집을 사지 말라”는 말로 새도시의 긍정적 효과를 자신했지만, 시장과 주택 수요자들은 되레 집값이 오를 것이라는 불안심리에 휩싸여 있다.

새도시 개발 계획 발표에 따른 기대심리와 이후 실제 보상비가 풀리는데 따른 새도시 주변 지역의 국지적인 땅값·집값 상승은 불가피하다는 게 일반적인 진단이다. 이에 대해서는 토지거래 허가제와 주택 투기지역 지정 등 투기 억제책으로 부작용을 최소화할 수밖에 없다.

따라서 새도시 건설이 집값에 끼칠 영향은 국지적인 차원이 아니라 좀더 넓은 시각에서, 중장기적으로 봐야 한다는 게 전문가들의 진단이다. 과거 분당 등 5개 새도시 입주가 이뤄진 1991년부터 94년까지 서울·수도권 집값이 하락했던 것처럼, 새도시가 과연 장기적으로 이런 구실을 할 수 있을 것인지 냉정히 따져봐야 한다는 것이다.

전문가들 대부분은 새도시가 지속적으로 건설돼 입주가 대량으로 이뤄지면 초기의 부작용에도 불구하고 주택 가격 안정에 기여할 것으로 보고 있다. 시장원리가 작동하는 한 공급이 늘면 가격은 내린다는 것이다. 다만, 지금은 과거와 달리 주택 수가 절대 부족한 실정이 아니라는 점에서 수요가 있는 곳에 주택을 지어야 한다는 의견도 나오고 있다. 가장 극단적인 주장은 분당과 같은 강남 대체 새도시를 짓지 않으면 집값 불안 근원지인 강남을 잡는 데 한계가 있고, 강남을 잡지 못하면 서울과 분당, 용인 등 주변 지역 집값 상승을 막기 어렵다는 식이다.

그러나 강남을 대체한다거나 고급주택 수요를 겨냥한 공급 확대 정책은 오히려 집값을 끌어올릴 것이라는 반론도 강하게 제기된다. 판교 새도시 개발이 되레 주변 집값을 올린 사례가 이런 반론의 근거다. 이용만 한성대 교수(부동산학)는 “핵심은 새도시 건설의 정책 목표”라면서 “서민과 중산층이 저렴한 값에 입주 가능한 새도시를 지어 공급을 늘린다면 강남 집값과 무관하게 수도권 집값은 안정될 것”이라고 말했다. 최종훈 기자