이사갈때 전세금 못받으면 임차권 등기해야

세입자 ‘역전세난’ 대처법
전세 자동 연장되더라도 아무때나 해지 가능
주택 경매 넘어가면 최고 2천만원 우선 변제

경기침체 여파로 주택시장에 전셋집이 남아돌고 전세금이 하락하는 ‘역전세난’이 확산되고 있다.

이런 때 집주인들은 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나 재계약을 해도 보증금을 내려줘야 할 어려운 처지에 빠지게 된다. 또 세입자 역시 전세 계약 흐름이 원활하지 않은 탓에 희망하는 시기에 이사를 하지 못해 애를 태우는 경우가 많다.

전문가들은 역전세난이 벌어져 집주인과 임차인 간 갈등의 소지가 있을 때는 서로 감정을 상하게 하지 않도록 조심하면서 합의를 이끌어내는 게 중요하다고 말한다. 함영진 부동산써브 부동산연구실장은 “세입자로서는 법이 허용한 권리를 최대한 활용하되, 어느 정도는 집주인에게 시간적 여유를 주는 지혜도 필요하다”고 지적한다.

■ 이사 가야 하는데 전세금 못 받는다면?

최근 세입자가 계약기간 종료 두세 달 정도를 앞두고 전세금을 돌려달라고 집주인에게 통보해도 상당기간 전셋집이 잘 나가지 않는 사례가 빈번하다. 보통은 전셋집이 나갈 때까지 기다리는 게 일반적이지만 세입자가 급한 마음에 서두른 나머지 새집을 덜컥 계약한 경우도 종종 있다. 이 경우 세입자는 이사를 가야할 수밖에 없고, 종전 전셋집은 전세금을 돌려받지 못한 채 일단 나와야 하는데 이때 보증금 보호 여부가 문제가 된다. 집을 비우면 주택임대차보호법이 규정한 ‘대항력’이 사라지게 되기 때문이다. 이런 경우에는 ‘임차권 등기’가 반드시 필요하다.

임차인은 해당 주택의 소재지를 관할하는 지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있다. 임차권 등기명령의 효력이 발생한 다음에는 주민등록을 이전해도 애초에 임차인이 갖고 있던 대항력과 우선변제권의 효력이 유지된다. 즉 종전 집에 살고 있을 때와 똑같이 혹시 주택이 경매에 넘어가더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 셈이다.

■ 묵시적 계약갱신은 임차인에게 유리?

집주인이 전세 계약기간이 끝나기 6개월부터 1개월 사이의 기간에 세입자에게 아무런 의사도 전달하지 않고 세입자도 마찬가지였다면 이른바 ‘묵시적 계약갱신’이 이뤄지게 된다. 이때는 이전 임대차와 같은 조건으로, 기간을 정하지 않은 재계약이 이뤄진 것으로 간주한다.

이런 묵시적 계약갱신이 이뤄진 경우 세입자는 2년간 임대계약이 보장된다. 다만, 임차인이 원할 때는 아무 때나 계약 해지 통보를 할 수 있으며, 집주인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다. 집주인으로서는 통보를 받은 날로부터 3개월 안에 임차인의 전세금을 돌려줘야 하는 것이다. 따라서 집주인으로서는 계약 만기 1개월 전까지 세입자의 재계약 의사를 확인한 뒤 정식으로 재계약하는 게 유리하다.

반대로 세입자 처지에서는 묵시적 계약 갱신으로 손해 볼 것은 없다. 새로 계약서를 작성하지 않은 경우라도 이전 계약서로 받아둔 확정일자까지 그대로 유효하다. 그러나 계약 갱신이 이뤄진 다음에는 전셋값이 내렸더라도 차액을 돌려달라고 요구할 수는 없게 된다.

■ 주택이 경매로 넘어간다면?

최근 집값이 하락하는 가운데 집주인들이 이자 상환부담을 감당하지 못해 금융기관이나 채권자로부터 주택을 경매당하는 위험에 처할 가능성이 커지고 있다. 주택이 경매에 넘어가는 경우 세입자로서는 보증금을 지킬 수 있는지 여부가 중요하다.

무엇보다 확정일자를 갖췄느냐가 기본이다. 세입자가 임대차 계약서상 확정일자를 갖추고 있다면 주택 점유와 주민등록을 경매 낙찰 때까지 계속 유지하면 된다. 이 경우 확정일자 뒤에 설정된 채권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있게 된다.

확정 일자와 관계없이 일정한 소액 보증금은 우선변제를 받을 수 있다. 최근 개정된 주택임대차보호법에 따르면 수도권의 경우 전세금 6천만원 이하 임차인은 최고 2천만원까지 우선변제를 받을 자격이 있다. 이를 뺀 나머지 보증금은 일반 전세금처럼 확정일자에 근거해 다른 채권자와 순위를 따져 받을 수 있는지 여부가 결정된다. 다만, 근저당권 등 담보물권이 언제 설정됐느냐에 따라 소액 보증금 보호 범위(표 참조)가 달라지므로 유의해야 한다. 예를 들면 지난 2006년 집주인에게 돈을 빌려준 금융기관이 주택을 경매처분하는 경우에는 당시 규정에 따라 수도권 보호대상 임차인은 4천만원 이하, 최우선 변제되는 금액은 최고 1600만원이 된다.

임대차 계약에 대한 상담이 필요할 때는 국토해양부 전월세 지원센터(1577-3399)로 문의하면 해결 방법을 안내받을 수 있다.

최종훈 기자 [e-mail]

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