세번 유찰땐 반값…알짜 매물도 늘어

‘법원 경매’로 내집마련 적기

내 집을 장만하거나 좀더 넓은 집으로 늘려가려는 실수요자라면 법원 경매에 한번쯤 관심을 가져볼 만하다. 요즘처럼 집값이 내리막길로 접어든 불황기에는 경매 물건을 싼값에 살 수 있는 가능성이 커지기 때문이다. 전문가들은 실물경기 침체 영향으로 내년에는 법원 경매로 넘어가는 주택 물건이 올해보다 더 늘어날 것으로 전망하고 있다. 경매를 활용한 내 집 마련의 최적기가 다가오고 있다는 뜻이다.

모의 입찰 등으로 법률지식 쌓은뒤 직접 참여해야
위험부담 줄고 발품 덜어줄 위탁경매도 고려해볼만

■ 내년이 싼값 경매 기회 경매에선 통상 5~6개월 전의 시세 수준에서 이뤄진 감정평가액을 기준으로 입찰 최저가격을 매긴다. 이에 따라 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 시간이 갈수록 감정가가 낮은 물건이 나올 가능성이 커진다. 그런 만큼 괜찮은 물건을 눈여겨봤다가 유찰 횟수가 2~3회에 이르러, 일반 급매물보다 싸지는 시점을 노리는 게 중요하다.

법원 경매는 1회 유찰 때마다 20%씩 최저 입찰가격이 떨어진다. 따라서 한번 유찰되면 최초 감정가의 80%, 두 번 유찰되면 64%, 세 번 유찰되면 51.2%를 최저가로 삼아 경매가 이뤄진다. 그러나 최저 가격이 많이 떨어진 다음에는 입찰자들이 몰려들면서 뜻밖의 결과가 나오기도 하는 게 법원 경매의 특성이다. 3회차 입찰에서 낙찰되는 가격이 이전 2회차 입찰 당시의 최저가를 웃도는 사례도 종종 나온다. 특히 실수요자들의 관심이 높은 아파트는 저가로 낙찰받기가 쉽지만은 않다.

수요자로서 직접 경매에 참여하려면 경매 관련 법률지식을 숙지하는 게 필수다. 이를 위해서는 경매정보 제공 업체나 대학교 사회교육 과정 등에서 개설하는 경매과정을 이용해볼 수 있다. 경매 이론부터 투자유망지 분석, 부동산 관련 법률과 세법, 현장 실습 등을 가르쳐준다. 지지옥션, 부동산태인경매 등은 일반인을 위한 1~2개월 정도의 경매 교육과정을 운영하고 있다. 이런 과정을 거친 다음에는 실제 경매 물건을 대상으로 모의 입찰을 충분히 해보는 게 좋다.

경매 입찰의 성공 여부는 권리분석과 입찰 가격에 달려 있다. 권리분석은 해당 물건의 채무 관계, 채권자 배당 순위, 명도(부동산 점유자로부터 물건을 넘겨받는 것) 여부 등을 살펴보는 것으로, 반드시 전문가의 도움을 받아야 한다. 또 시장의 집값 흐름을 놓치면 낙찰을 받은 뒤 집값이 낙찰가 이하로 떨어져 낭패를 겪을 수도 있으므로 주의해야 한다.

윤재호 스피드뱅크 투자자문센터장은 “어렵게 낙찰받았는데 경매 자체가 취소돼 ‘닭 쫓던 개 지붕만 쳐다보는 격’이 되는 사례가 흔히 일어난다”고 말했다. 최악의 경우는 서류상 나타나지 않은 흠결 등으로 인해 입찰 보증금만 날리고 잔금 납부를 포기하는 것이라고 윤 센터장은 덧붙였다.

■ 위탁 경매도 고려해볼 만 공인중개사사무소나 경매컨설팅을 전문으로 하는 중개법인에 경매를 위탁하는 방법을 활용할 수도 있다. 경매를 위탁하면 물건 추천, 권리분석, 경매입찰 대리, 대출 알선, 명도 대행 등의 서비스를 제공받을 수 있어 편리하다. 수수료는 감정가의 1% 또는 낙찰가의 1.5% 중 낮은 금액이다. 만일 감정가 5억원의 주택을 3억원에 낙찰받았다면 수수료는 450만원이다. 여기에 물건당 권리분석 비용(50만원)과 현장 조사 실비 등이 추가된다.

경매를 위탁하면 개인이 까다로운 권리분석을 하다가 실수하는 데 따른 위험을 예방할 수 있다. 또 법원 경매물건 정보를 수시로 검색해야 하는 수고도 줄일 수 있다. 그러나 경매 위탁에도 한계는 있다. 어떤 물건에 입찰할 것인지와 최종 입찰가 결정은 어디까지나 수요자의 몫이다.

강은 지지옥션 팀장은 “경매컨설팅회사는 여러 조건을 따져 최적으로 산출된 낙찰가격을 조언해 주지만, 본인 스스로 시세나 주변 여건을 알아보는 노력을 게을리해서는 안 된다”고 조언했다.

실수요자라면 무리한 대출을 이용한 경매 입찰은 삼가야 한다. 법원경매 낙찰을 받으면서 잔금이 부족할 때는 일반적으로 경락자금 대출을 전문적으로 취급하는 제2금융권으로부터 자금을 융통하는 수밖에 없다. 경락자금 대출의 이자율은 개인 신용도와 담보물의 종류에 따라 연 12~36%에 이르는 고금리다. 따라서 입찰 전부터 종전에 살던 집의 전세금이 빠지지 않거나 집이 팔리지 않는 경우까지 고려해 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 한다고 전문가들은 지적한다.

최종훈 기자 [e-mail]