경의선은 양도세 감면을 싣고…

경의선 일대 아파트 분양 계획과 경의선 일대(고양, 파주) 미분양 아파트 현황

주목받는 파주·고양 ‘미분양’
경기 서북부 ‘일석이조 수혜주’ 떠올라
양도세감면은 집값 오를 때만 유리

서울 성산~경기 파주 문산 구간 경의선 복선전철 개통이 오는 6월로 다가오면서 고양과 파주시 등 경기 서북부 지역 주택시장에 대한 관심이 높아지고 있다. 그동안 서울로 오가는 교통체증이 심했던 이들 지역이 본격적인 전철 생활권으로 바뀌면서 접근성이 한결 좋아지기 때문이다.

더욱이 지난 12일부터 연말까지 경기지역에서 새로 분양받는 신축주택에 대해서는 양도소득세를 감면해주는 조처가 시행되고 있다. 이로 인해 고양·파주시 아파트는 역세권 효과와 세제 혜택 등 ‘일석이조’의 수혜주로 떠올랐다. 김은경 스피드뱅크 리서치팀장은 “전철이 개통되면 교통여건 개선 외에도 편의시설 확충이 이어지는 등 주변 부동산시장에 큰 영향을 준다”며 “청약통장을 갖고 있는 사람은 신규 분양, 그렇지 않은 경우에는 계약조건이 괜찮은 미분양 주택을 노려볼 만하다“고 말했다.

■ 어떤 곳이 있나? 경의선이 지나는 고양·파주시 일대에는 미분양 주택이 꽤 남아 있다. 고양시 식사지구와 덕이지구가 대표적인 곳이다.

지에스(GS)건설은 일산동구 식사지구에서 ‘위시티자이’를 분양중이다. 식사지구는 123만㎡ 규모에 총 1만여가구가 들어서는 수도권 최대의 민간 도시개발 단지다. 이미 아파트 단지가 들어선 풍동 1·2지구와 맞닿아 있고 개발중인 일산2지구와도 가깝다. 백마역에서 자동차로 10여분 거리다.

덕이지구에서는 신동아건설이 ‘하이파크시티 신동아 파밀리에’를 분양중이다. 3개 단지 3316가구로 이뤄진 대단지다. 단지 안에 수영장, 골프연습장 등의 편의 시설이 갖춰진다. 일산 새도시와 인접해 있고 지하철 3호선 대화역과 경의선 탄현역에서 가깝다. 자유로 이산포나들목과도 바로 연결돼 서울로 오가기에 편하다.

고양시 덕양구에서는 중흥건설이 ‘행신2차 중흥S-클래스’ 타운하우스를 분양하고 있다. 지상 4층에 109㎡, 110㎡형이 있으며, 지상에 차가 없는 공원형 단지로 조성되고 있다. 동간 거리가 80ｍ로 넉넉한 편이다. 행신역에서 자동차로 5분 거리이며, 제2자유로 강매나들목(2011년 개통 예정)과도 가깝다.

파주에서는 교하읍 파주 새도시 안에서 벽산, 우남, 삼부, 한라건설 등이 짓고 있는 아파트가 눈에 띈다. 이들 주택 거주자들은 새도시 동쪽에 접한 운정역을 이용할 수 있다. 또 역세권 개발이 이뤄질 예정이어서 경의선 전철 개통에 따른 수혜가 큰 지역으로 꼽힌다.

청약통장을 갖고 있는 수요자라면 신규 분양에 주목해볼 만하다. 고양시 탄현동 탄현역 인근에서는 두산건설이 2772가구에 이르는 대규모 주상복합 아파트를 연내 분양할 예정이다. 경의선 복선전철 외에 제2자유로와도 연결되는 지역이다. 한양은 4월에 파주 새도시 A-4블록에 780가구(85~148㎡)를 분양할 예정이다. 걸어서 10분 정도면 운정역에 닿을 수 있는 곳이다.

고양 삼송지구 첫 분양에도 관심이 쏠리고 있다. 현대산업개발과 호반건설이 하반기에 첫 분양을 계획하고 있다. 고양시의 서울 관문으로 북한산, 은평뉴타운이 인접해 있는데다 삼송역을 이용할 수 있어, 하반기 서북부 분양시장의 ‘대어’로 꼽히는 곳이다.

■ 양도세 감면보다 가격이 먼저 올해 말까지 새로 분양되는 전용면적 149㎡ 이하 주택이나 미분양 주택에 계약하면 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다. 과밀억제권역인 고양시는 양도세 50% 감면, 비과밀억제권역인 파주시는 양도세를 100% 감면받는다. 취득 후 5년 이내에 팔 때 이런 감면율이 적용되고, 5년 이후에 팔 때는 5년 동안의 양도차익은 공제한 뒤 양도세를 계산하게 된다.

문제는 이런 양도세 감면이 수요자들에게 ‘이번 기회에 집을 사면 돈을 벌 수 있다’는 착각을 불러올 가능성도 있다는 점이다. 전문가들은 단지 양도세 혜택만 고려하고 주택을 구입하는 것은 위험하다고 지적한다. 양도세는 양도차익이 발생한 경우 내는 세금이어서, 애초 분양값이 높았거나 경기침체 등의 이유로 5년 안에 집값이 거의 오르지 않는다면 양도세 혜택 자체가 무의미해지기 때문이다.

예를 들어 3억원짜리 미분양을 구입해 준공 2년 후 5억원에 팔 경우를 보면, 파주시 아파트는 대략 5천만원의 양도세가 전액 면제되고, 고양시 아파트는 세 부담이 2500만원으로 절반 줄어들게 된다. 이는 완공 후 2년간 집값이 66.7%나 상승했다고 가정한 것이다. 집값이 10% 정도 오른다면 고양시 아파트의 감면 세액은 200만원 정도에 불과하다. 따라서 수요자라면 미분양이나 신규 분양을 고를 때 급매물로 나오는 인근 기존 주택이나 분양권이 있는지 알아보고 반드시 값을 비교해볼 필요가 있다. 양도세 감면 혜택은 없더라도 가격이 많이 떨어진 분양권이나 기존 주택 급매물을 사는 게 더 유리할 수도 있다.

최종훈 기자 [e-mail]