4월 수도권 전세물량 ‘뚝’…“이사 5~6월로 늦춰라”

4월 전국 주요 아파트 입주계획

3월보다 6천가구이상 급감 ‘전세난’ 우려
집 찾았다면 보증금 보호받는지 확인을

올봄 수도권에서 전셋집을 구하려는 수요자라면 서둘러 집을 계약하거나, 아니면 이사 시기를 조금 늦추는 편이 좋을 것으로 보인다. 이사철의 절정인 다음달 수도권에 새로 입주하는 아파트 물량이 크게 줄어들면서 일시적으로 전세난이 빚어질 가능성이 높기 때문이다.

부동산정보 제공 업체 스피드뱅크의 집계를 보면, 오는 4월 입주를 시작하는 아파트(주상복합 포함)는 전국적으로 총 1만4238가구에 이른다. 이 가운데 서울은 1202가구, 경기도는 304가구에 그쳐 수요가 많은 수도권 입주 물량이 3월보다 6천가구 이상 줄어든다. 김은경 스피드뱅크 팀장은 “신혼부부 등 올봄에 전셋집을 구하려는 이들은 입주 물량이 적은 4월보다 대규모 단지의 입주를 앞두고 있는 5~6월에 집을 구하는 편이 나을 것”이라고 내다봤다.

■ 이사계획 미리 짜야 4월은 계절적으로 전세 수요층의 이동이 많은 달이다. 결혼하는 신혼부부들의 전셋집 수요도 상대적으로 많이 몰린다. 따라서 계약 만료일이 4월이나 5월에 돌아오는 임차인이라면 지금쯤은 재계약할 것인지, 이사할 것인지를 결정해야 할 시기다.

그에 맞춰 전세 계약의 갱신·해지 통보와 관련한 법률적 효력에 대해 알아두는 게 좋다. 만일 집주인이 전세 계약기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 세입자에게 아무런 의사도 전달하지 않는다면 이른바 ‘묵시적 계약갱신’이 이뤄지게 된다. 이때는 이전 임대차와 같은 조건으로, 기간을 정하지 않은 재계약이 이뤄진 것으로 본다.

이처럼 기간을 정하지 않은 재계약이 맺어지면 임차인은 법적으로 2년간 임대계약을 보장받게 된다. 집주인이 중간에 집을 비워달라고 해도 따라야 할 의무가 발생하지 않는다는 뜻이다. 반대로 임차인이 원할 때는 아무 때나 계약해지 통보를 할 수 있고, 이때 집주인에게 통보를 한 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다. 이 점이 묵시적 계약갱신과 정식 재계약의 차이점이다.

정식으로 재계약을 했을 때는 몇 달 뒤 임차인이 나가려고 해도 집주인이 보증금을 반환할 의무가 없어 세입자가 비용을 들여 새 임차인을 구해야 한다. 반면, 묵시적 계약 갱신 뒤에 임차인이 마음을 바꿔 이사하려 할 때는 집주인이 의무적으로 전세금을 돌려줘야 하는 것이다.

계약 만료가 4월인데 이사 시기를 다소 늦춰 집을 옮기려는 임차인이라면 지금쯤 집주인에게 통보하는 게 좋다. 5~6월에 이사를 갈 테니 그에 맞춰 보증금을 돌려달라고 이해를 구한 뒤 이사할 집을 찾아나서면 된다.

발품을 들여 마음에 드는 전셋집을 찾았다면 만일의 경우 보증금을 보호받을 수 있는지 여부를 반드시 체크해야 한다. 무엇보다 설정돼 있는 근저당 금액과 전세금을 합친 가액이 주택 시가의 70%를 넘지 않는지 따져봐야 한다. 통상 주택이 경매로 넘어갈 경우 시가의 70%선에서 낙찰이 이뤄지기 때문이다. 예컨대 시가 5억원 정도 주택에 선순위 근저당이 2억원이 있고 집주인이 대출 원금을 전혀 상환하지 않은 상황에서는 1억5천만원 이상 전세금을 지급할 경우 보증금 전액 반환을 장담할 수 없게 된다. 이런 경우가 아니라면 임차인이 계약서상 ‘확정일자’를 전입 신고에 맞춰 동사무소에서 받아둘 경우 보증금을 지킬 수 있다.

■ 4월 입주물량 ‘귀하신 몸’ 다음달 수도권 신규 아파트 입주 물량은 ‘품귀’ 상태로 예상된다. 4~5월에 수도권 새 입주 아파트로 이사를 고려한다면 계약을 서둘러야 한다.

다음달 서울지역에서는 강동구에 입주 물량이 몰려 있다. 강동구 강일1지구 9단지는 임대아파트 737가구, 일반분양 104가구 등 총 841가구로 이뤄져 있다. 중대형을 포함한 10단지 227가구도 입주한다. 전체적으로 1천가구를 웃도는 입주 물량이지만 일반분양 물량은 331가구에 불과해 전세 매물은 부족한 상황이다. 단지 인근에 미사리초, 강일초, 미사리중, 강일고 등의 교육시설이 있다. 편의시설도 잘 갖춰져 있는 편이다.

경기도에서는 4월에 100가구 안팎의 단지 3곳이 입주할 예정이다. 이 가운데 눈에 띄는 것은 김포시 북변동 동양파라곤2차 아파트다. 111~146㎡형 133가구로 이뤄진 소규모지만 주변에 사우지구와 북변지구 등 대규모 아파트 단지가 밀집해 있다. 편의시설이 많고 김포초등학교 등 학교에서도 가깝다. 한강이 인접해 주거환경도 쾌적한 편이다. 2012년에 예정대로 김포 경전철이 개통되면 서울 지하철 5호선, 9호선과 연결돼 교통 여건도 한결 좋아질 전망이다.

최종훈 기자 [e-mail]