‘내 청약통장 어떻게 활용할까’ 지상컨설팅

‘내 청약통장 어떻게 활용할까’ 지상컨설팅

[가을철 내집 마련]

정부의 보금자리주택 공급 확대 방침이 나온 뒤 청약저축, 청약부금 가입자들의 고민이 깊어지고 있다. 2012년까지 수도권에서 32만가구가 쏟아지는 보금자리주택을 노릴 것인지, 통장 전환과 증액 등 이른바 ‘갈아타기’를 통해 민간주택을 분양받을 것인지를 놓고 상당수 수요자들이 주판알을 튕겨야 하는 상황이다. 최근 본지에 청약 상담을 의뢰해온 독자 2인의 사례를 통해, 현 시점에서 선택가능한 최적의 대안이 무엇인지 살펴봤다. 도움말은 부동산114, 스피드뱅크, 유앤알컨설팅 등이 제공했다.

Q: 3자녀 가진 무주택자인데 송파새도시 보금자리 입성 원합니다

내년 하반기 ‘3자녀 특별공급’ 유력

서울에 사는 이정빈씨(가명·44)는 결혼 16년차의 무주택 가장으로, 서울 송파 위례새도시 보금자리주택 입성을 희망하고 있다. 이씨는 슬하에 3자녀를 두고 있고 69살 노모를 부양하고 있어, 청약저축 1순위자면서 3자녀 특별공급과 노부모 우선공급 등에도 해당된다. 이씨는 본인에게 가장 유리한 청약 방법은 무엇인지, 청약저축을 청약예금으로 전환해 가점제 분양으로 민간주택을 분양받는 전략은 어떤지를 궁금해한다.

장기 무주택자인 이씨는 3자녀 특별공급 및 우선공급이나 노부모 부양 우선공급을 통해 다음달 강남 세곡지구나 서초 우면지구 보금자리주택에 도전해볼 수 있는 조건을 갖추고 있다. 그러나 송파 위례새도시로 가겠다는 게 희망이라면, 내년 하반기 첫 분양을 차분히 준비하면 된다. 이씨는 다른 조건보다 3자녀 특별공급 또는 우선공급으로 아파트에 당첨이 유력한 상황이다. 5%의 물량이 배정되는 3자녀 특별공급의 경우 무주택 기간과 나이, 가족 구성과 거주기간 등을 점수화한 배점이 높은 차례로 당첨된다. 이씨의 배점은 현재 100점 만점에 85점으로 상당히 높은 편이다. 그러나 만일 경쟁이 치열해 특별공급에서 떨어진다면 3자녀 우선공급에서 또 기회가 있다. 청약저축 1순위자 중에서 3자녀를 둔 가구주에게 5%의 물량을 따로 우선공급하기 때문이다.

가족 수가 많은 이씨로선 이왕이면 좀더 큰 주택을 장만하는 것도 고려해볼 수 있다. 보금자리주택이 아닌 전용 85㎡ 초과 주택을 분양받기 위해선 청약저축을 청약예금으로 갈아타 민간아파트의 가점제 물량(50%)에 도전하는 길이 있다. 그러나 이 경우 분양가 부담을 감안해야 한다. 공공택지라도 85㎡ 초과 민간주택 분양가는 상한제 적용 여부에 관계없이 분양가격이 높기 때문이다. 위례새도시 전용 85㎡ 초과주택은 상한제를 적용해도 채권액을 포함한 분양가가 3.3㎡당 1600만원을 넘어설 가능성이 높다. 반면 전용 85㎡ 이하 보금자리주택은 3.3㎡당 1100만~1300만원 수준으로 점쳐진다. 그런 만큼 감당할수 있는 분양가인지 잘 따져봐야 한다. 청약저축을 청약예금으로 갈아탈 경우 당첨 가능성은 물론 높은 편이다. 이씨의 청약 가점은 현재 기준으로 65점(84점 만점) 정도로, 최상위권에 해당한다.

Q: 부부 각각 청약부금가입자인데 85㎡이상 분양받고 싶어요

통장 한개는 ‘청약예금’ 전환을

서울에 거주하는 조승연씨(가명·39)는 전용 59㎡ 소형 주택을 소유하고 있으나, 전용 85㎡ 정도나 이보다 좀더 큰 집을 분양받고 싶어한다. 이들은 부부가 각각 청약부금에 가입해 있지만, 가입기간은 6~7년으로 길지 않은 편이다. 부부의 직장이 모두 도심권이어서, 분양 예정지역은 출퇴근 거리가 너무 멀지 않은 곳을 희망하고 있다.

이들처럼 부부가 각각 청약통장을 갖고 있는 때는 추첨 방식으로 당첨자를 뽑는 분양에서 부부가 따로 청약해 당첨 확률을 2배로 높일 수 있다. 지금 상태에서는 올 하반기에 서울시내 재개발, 재건축 아파트를 비롯해 별내지구, 삼송지구, 광교새도시 등에서 공급되는 전용 85㎡ 이하 민간아파트에 도전해볼 수 있다. 그러나 서울시내이거나 서울과 가까운 이들 새도시는 청약 경쟁률이 보통 두자리 수에 이르기 때문에 당첨확률이 높지는 않은 편이다. 85㎡ 이하는 공급물량의 75%가 무주택자 대상으로 가점제 적용을 받고, 나머지 25%만 주택 소유자 등을 대상으로 추첨제로 공급하기 때문에 조씨 부부와 같은 주택 소유자는 절대 불리하다.

그러나 희망을 버릴 필요는 없다. 희망하는 2~3곳을 점찍어 집중 공략해보는 게 좋다. 다만, 서울시내 재개발 구역으로 동작구, 마포구, 서대문구 등 도심과 가까운 인기지역은 분양가가 3.3㎡당 1800만~2000만원선에 이른다는 점을 계산에 넣어야 한다. 반면 고양 삼송지구 분양가는 3.3㎡당 1200만원선으로 저렴한 편이다.

부부가 갖고 있는 청약부금 가운데 1개를 청약예금 600만원으로 바꾸는 방법도 고려해볼 수 있다. 청약예금 600만원 통장으로는 전용 85~102㎡인 중형 규모 주택을 신청할 수 있고, 공급 물량의 50%가 추첨제로 배정돼 당첨 확률이 상대적으로 높아지는 게 장점이다. 그러나 이처럼 큰 청약가능평형으로 갈아타는 경우에는 통장을 전환한 날로부터 1년이 지나야 큰 규모 주택을 청약할 수 있다는 점을 유의해야 한다.

최종훈 기자 [e-mail]