분당·일산 등 대단지 아파트 39곳 ‘변신’ 준비

한솔 주공5단지 조감도

[한겨레 특집 | 리모델링 ] 원조 새도시 리모델링 바람
리모델링 가능연한 줄어 3만6천여가구 추진
시장규모 점점 커져…업체들 수주경쟁 예고

‘분당 리모델링 1호, 한솔 5단지…분당 위에 새로운 세상을 열어드립니다.’

경기도 성남시 분당새도시 정자동의 한솔주공 5단지 아파트에는 이렇게 적힌 대형 가림막이 붙어 있다. 2008년 리모델링 공동 시공사로 선정된 현대산업개발과 동부건설이 붙인 것이다. 1994년 입주를 시작해 2009년 리모델링 가능 연한인 15년을 채운 한솔주공5단지는 분당, 평촌, 일산 등 1기 새도시 가운데 리모델링 추진 속도가 가장 빠른 아파트 단지다.

1994년 한솔아파트는 ‘새도시’ 속 살기 좋은 아파트였지만, 16년이 지난 지금의 주거환경은 매우 열악하다. 출근으로 많은 차량이 빠져나간 뒤에도 주차공간을 찾지 못한 차들이 아파트 진입로 양옆으로 빼곡히 늘어섰다. 한솔아파트의 1가구당 주차대수는 0.4대로 매우 열악하다. 게다가 배수관이 녹슬어 수돗물 대신 녹물이 나오기도 한다. 장마철에는 빗물이 벽을 타고 들어와 벽지와 장판을 적시기도 했다. 결국 주민들은 근본적인 해결을 위해 리모델링을 추진하기로 했다.

1기 새도시 가운데 리모델링 추진 속도가 가장 빠른 경기도 성남시 분당 정자동의 한솔주공5단지 아파트에 리모델링 추진을 알리는 가림막이 붙어 있다. 수도권 1기 신도시 리모델링연합회 제공

■ 1기 새도시 39개 단지 리모델링 추진 아파트마다 차이가 있지만, 1980년대 말과 1990년대 초 수도권 주택난 해소를 위해 지어진 1기 새도시는 지은 지 15년을 넘어서면서 노후화한시설 등으로 어려움을 겪어 왔다.

새도시가 본격적으로 리모델링에 관심을 갖기 시작한 것은 2007년 리모델링 연한이 준공 뒤 20년에서 15년으로 줄어들면서다. 1990년대 입주한 분당·일산·평촌·산본·중동 등 다섯 곳의 1기 새도시는 준공 40년이 지나야 재건축을 할 수 있기 때문에 리모델링이 주거환경을 개선시킬 수 있는 유일한 대안으로 떠올랐다. 한국리모델링협회의 자료를 보면, 1기 새도시에서는 3월 현재 39개 단지 3만6078가구가 리모델링을 추진중이다. 1000~2000가구 규모의 대단지들이 대부분이다.

1기 새도시의 리모델링 추진 활성화를 위해 지난해 8월에는 ‘1기신도시 리모델링연합회’도 꾸려졌다. 분당에서 한솔5단지 등 7개 단지, 평촌 목련 2·3단지 등 7개 단지, 중동 반달마을 등 총 15개 단지가 연합회에 참여했다. 일산과 산본은 리모델링 사업 요건이 충족되면 참여하기로 했다. 1기신도시 리모델링연합회 유동규 회장은 “재건축을 하려면 앞으로 24년을 더 기다려야 하는데 현재 시설이 너무 열악해 반드시 수리가 필요하다”며 “게다가 새도시는 워낙 급격히 지어져 건물이 부실한 경우도 많아 리모델링을 추진할 수밖에 없다”고 말했다.

■ 2010년 리모델링 시장은 정중동 2007년 리모델링 연한이 줄어들면서 그해 건설사들의 수주전은 치열했다. 분당 등 1기 새도시에 지어진 아파트가 모두 29만여 가구인 만큼 엄청난 규모의 잠재시장이었기 때문이다. 현대산업개발, 삼성물산, 현대건설, 대림산업, 쌍용건설 등 대형 건설사들은 추진위원회가 출범하기 시작한 분당새도시 등에서 리모델링 사업권을 따내기 위해 사업설명회를 여는 등 치열한 경쟁을 벌이기도 했다.

1기 새도시 리모델링 추진현황

하지만 2010년 현재 리모델링 사업은 상승기류를 타지 못하고 지지부진하다. 사업을 추진하고자 하는 단지는 점차 늘고 있지만, 정부의 리모델링 정책이 뒷받침해주지 못하면서 사업 추진이 원활하지 못하기 때문이다. 리모델링 추진을 위해선 주택법과 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등을 모두 충족시켜야 해 사업 추진이 매우 까다롭다. 반면 재건축 사업은 2008년부터 용적률 완화와 임대주택 건설비율 하향 조정 등 사업 활성화를 위한 규제완화가 신속하게 이뤄졌다. 정부의 정책이 재건축을 통한 도심지역 주택공급 확대로 무게중심을 옮기면서 리모델링에 대한 사회적 관심은 상대적으로 소홀해졌다.

그러나 건설업계는 리모델링 시장의 성장 잠재력이 점점 커지고 있는 점에 주목하고 있다. 한 대형 건설업체 관계자는 “리모델링 사업 추진이 최근 소강상태에 접어들었지만 몇가지 제도적 뒷받침만 이뤄지면 수도권 1기 새도시가 리모델링의 메카가 될 것”이라며 “언제든지 수주를 위해 뛰어들 준비를 하고 있다”고 말했다.

황춘화 기자 [e-mail]

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외국에선 어떻게

독일, 친환경 공법에 공사비 저금리 대출

일본, 공적자금·세제 지원 국가차원 관리

리모델링 선진국으로 잘 알려진 독일은 리모델링 지원 프로그램이 가장 체계적으로 발달한 나라다. 독일은 리모델링을 위한 주택 개보수 비용의 최대 70%까지 공적 자금을 융자해주고 관련 세금도 감면해주는 제도를 일찌감치 1970년대부터 시행하고 있다. 특히 정부가 권장하는 에너지 절약형 공법과 자재를 사용하면 공사비의 60%까지 저금리로 대출해 줘, 주택에 들어가는 화석연료(석유, 가스) 에너지양을 줄이도록 적극 유도하고 있다. 이에 따라 태양열 설비, 주택 단열재 보강, 녹화재생 공법 등이 활발하게 적용되고 있다.

독일의 이런 지원 제도는 리모델링이 공공성을 띠고 있다는 인식에서 비롯된다. 리모델링으로 주택에 사용하는 화석연료 에너지양을 줄이면 세금으로 사들여야 하는 석유·가스 등의 수입비용이 감소해 국가적으로 이익이 된다는 것이다. 또 이산화탄소 방출량이 줄어들고 주거환경이 쾌적해져 국민 건강에도 도움이 된다.

일본의 사례도 주목해볼 만하다. 일본은 중앙정부에 설치된 도시재생기구가 재개발과 리모델링을 국가적 차원에서 관리·추진하고 있다. 특히 고령자 대상의 리모델링 공사, 단열 및 에너지 절약형 설비공사, 주택의 수명연장 공사 등에 대해서는 중앙정부나 지방자치단체가 공적 자금을 지원하고, 그 사업자에 대해서도 융자와 세제 지원을 하고 있다. 정부의 지원이 없는 리모델링 사업이라도 민간에서 공사 자금을 지원받을 수 있는 길이 열려 있다. 1985년 부동산업계, 은행, 손해보험업계가 손잡고 설립한 재단법인 ‘맨션관리센터’는 리모델링 사업에 대출 보증을 해, 입주자들이 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있도록 도와준다.

한밭대학교 박천보 교수(도시공학과)는 “외국의 공동주택 리모델링은 단순히 집을 고쳐 짓는 차원이 아니라 사회통합 기능과 지역 커뮤니티 재생, 에너지 효율화, 기반시설 확충 등 다양한 사회·경제적 기능을 수반한다는 점이 특징”이라며 “우리나라도 정부, 지방자치단체의 체계적 지원이 시급하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

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“주택정책, 공급에서 관리 중심으로 가야”

유동규 1기 신도시 리모델링연합회 회장

유동규 1기 신도시 리모델링연합회 회장

수도권은 1기 새도시를 중심으로 리모델링 추진이 활발히 이뤄지고 있다. 리모델링 추진을 위해 2년 전 분당리모델링추진위원장 연합회가 만들어졌고, 지난해 8월에는 수도권 1기 신도시 리모델링연합회가 꾸려졌다. 초대 회장인 유동규(42·사진)씨는 리모델링 추진을 위해 관련 제도의 정비가 시급하다고 강조했다.

연합회는 전국의 주택보급률이 100%를 넘은 현재 정부의 주택정책이 공급 중심에서 관리 중심으로 바뀌어야 한다고 강조한다. 유 회장은 “2002년을 기점으로 전국과 수도권의 주택보급률이 각각 100%와 90%를 넘어선 만큼 90년대처럼 빨리 지어 공급을 늘려야겠다는 인식을 바꿔야 한다”며 “이제는 기존의 아파트를 어떻게 잘 관리해서 오래 쓸 수 있을지를 연구하는데, 이를 위해 리모델링이 반드시 필요하다”고 말했다. 콘크리트 수명은 100년이나 되지만, 우리나라는 관리를 제대로 하지 못해 다른 나라에 비해 아파트가 더욱 빨리 낡는다는 설명이다.

연합회는 행정편의적 접근이 리모델링 활성화를 가로막고 있다고 지적한다. 최근 정부는 리모델링 시공사 선정 시기를 재개발·재건축과 동일하게 조합 설립 이후에나 가능하도록 하는 법안을 추진중이다. 하지만 연합회는 시공사 선정 시기가 미뤄지면 리모델링 추진이 불가능하다고 주장한다. 유 회장은 “재개발·재건축은 얼마의 분담금을 받으면 어떤 집을 받을 수 있는지만 알면 주민 동의가 가능하지만, 리모델링은 내 집의 평면이 리모델링을 통해 어떻게 바뀌는지 구체적으로 알지 못하면 주민들이 동의를 하지 않는다”며 “우선 시공사를 선정한 뒤 구체적인 평면을 뽑고, 비용 등을 산출해 주민들에게 동의를 구하는 게 옳다”고 밝혔다. 그는 “정부가 시공사 선정 과정에서 종종 발생하는 비리와 유착을 우려하는 것 같다”며 “이는 시공사 선정 시기를 조정할 것이 아니라 공공시행제도 도입 등 다른 차원의 접근이 필요하다”고 덧붙였다. 황춘화 기자