분양가 비싼 보금자리 ‘미분양’ 역풍 맞나

부천 옥길, 시흥 은계지구 주변 아파트 실거래가격

‘2차지구’ 강남권 빼곤 주변 집값과 거의 엇비슷
전매제한·실거주 기간 고려땐 입주 매력 떨어져

‘보금자리 주택에도 미분양의 그림자가 어른거리나?’ 7일부터 사전예약에 들어가는 2차 보금자리 주택 수도권 4곳의 예상 분양값이 인근의 민간 아파트와 큰 차이가 없어 미분양이 우려된다는 부동산 업계의 전망이 잇따르고 있다. 개발제한구역(그린벨트)를 허물어 짓는 덕분에 ‘반값 아파트’로 불리며 인기를 끌던 대박 신화가 이번에 깨질 가능성이 높다는 것이다.

5일 부동산 정보업체와 보금자리 단지 인근의 중개업소 관계자들의 말을 종합하면, 수도권 2차 보금자리 주택의 분양값이 인근 지역의 시세에 견줘 저렴하지 않아 사전예약(청약) 예정자들의 관심이 크게 떨어지고 있다. 이에 따라 1차 시범지구 사전예약 때의 치열한 경쟁과 달리 이번에는 1순위 마감이 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다. 2차 보금자리주택의 추정 분양가는 서울 세곡2·내곡지구의 경우 3.3㎡당 1140만~1340만원, 구리 갈매·남양주 진건지구는 850만~990만원, 부천 옥길·시흥 은계지구는 750만~890만원이다.

보금자리주택의 가장 큰 이점은 주변 시세보다 값이 많이 싸다는 것이다. 특별히 저렴하지 않으면 굳이 장기간 전매제한(7~10년)과 실거주 의무기간(5년)을 떠안으면서 입주할 필요가 없는 약점도 있다. 하지만 서울 강남권의 보금자리 주택은 주변 시세의 50% 정도지만 수도권에서는 시세의 80~90%이거나 비슷한 수준이다. 수도권 주택 가격이 계속 하락하면서 보금자리 주택이 인근 지역 아파트 보다 더 비싼 현상도 나타나고 있다.

스피드뱅크·부동산써브 등의 조사를 보면, 남양주 진건지구 인근인 도농·지금동의 3.3㎡당 평균 시세는 각각 1013만원, 1050만원으로 이곳의 최고 분양가 990만원과 별 차이가 없다. 부천 옥길지구 역시 인근 지역 시세는 3.3㎡당 평균 범박동 1016만원, 소사본동 865만원이다. 보금자리 분양가와 별 차이가 없거나 오히려 낮다.

5월 2차 보금자리 주택 사전예약 일정 (※ 클릭하시면 더 크게 보실 수 있습니다)

시흥 은계지구 주변인 은행동의 3.3㎡당 평균 시세도 821만원으로 보금자리 주택의 예상 분양가보다 저렴하다. 이곳의 실거래가를 보면, 지은 지 10년~15년 아파트는 2차 보금자리 주택에 견줘 훨씬 싼 3.3㎡당 600만~700만원대에 팔리고 있다. 이곳의 한 중개업소 관계자는 “부천, 시흥의 보금자리 지구는 편의시설도 별로 없고 값도 싸지 않아 경쟁률이 저조할 것으로 본다”며 “기존 주택도 찾는 사람이 없는데 4~5년이나 걸려 입주하는 보금자리를 누가 찾을지 모르겠다”고 말했다.

<부동산114>의 김규정 부장은 “서울 강남권은 3차에는 물량이 없어 이번이 마지막 강남권 물량으로 인식돼 치열한 경쟁이 예상되지만 수도권 4곳은 주변 시세에 비해 분양가격이 비싼 편이고 주변 주택 가격도 하향 안정세여서 미달 우려가 있다”고 분석했다. 김 부장은 “이번에 청약할 때는 주변 시세나 거주 요건 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 조언했다. 함영진 <부동산써브> 실장도 “요즘 주택시장이 얼어붙어 있는데다 시흥 은계, 부천 옥길지구는 인근에 분당급 규모의 3차 보금자리 시흥·광명지구와 가까워 1순위 마감은 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

부동산업계에선 현재 수도권의 주택 시세가 하향 추세여서 앞으로 값이 더 떨어진다는 전망이 지배적이다. 이럴 경우 보금자리 주택의 기대 수익성이 낮아져 지금 사전예약을 하더라도 1년 뒤 본청약 때 계약을 포기하는 사례가 속출할 가능성이 크다. 또 추가로 공급하는 보금자리 주택의 분양가격이 주변 시세와 비슷하면 서울 강남권을 제외한 나머지 지역은 미분양이 대거 발생할 가능성도 제기하고 있다. 정부는 수도권 그린벨트를 해제해 20012년까지 해마다 8만가구의 보금자리 주택을 공급할 예정이다.

박원갑 <스피드뱅크> 부사장은 “보금자리 주택이 인기를 끈 것은 무엇보다 주변 시세보다 훨씬 저럼한 값에 살수 있어 ‘시세 차익’을 얻어 입주할 수 있기 때문”이라며 “그린벨트에 짓는 보금자리 가격이 인근 주택과 비슷하면 굳이 보금자리 주택을 청약할 필요성은 없어 보인다”고 말했다.

허종식 선임기자 [e-mail]