민간 ‘지분형 아파트’ 특허는 받았는데…

지분형 주택과 뉴홈즈의 차이점

사용자 40%·투자자 60% 집값 나눈 ‘뉴홈즈’ 특허
소유권 대신 수익권 나눠 갖고 투자금은 신탁등기
수수료 등 비싸고 환금성 떨어져 시장반응 미지수

주택 실수요자와 투자자가 돈을 모아 한 채의 내집을 장만할 수 있는 민간 ‘반값 아파트’ 가 상용화될 것인지 관심을 모으고 있다.

한국부동산거래소는 18일 주택에 대한 권리를 실사용(주거목적)과 투자용 수익권으로 분리해 판매하는 ‘뉴홈즈 시스템’에 대한 국내외 특허 출원을 마치고, 오는 31일 서울 남대문로 대한상공회의소에서 투자자 설명회를 연다고 밝혔다.

뉴홈즈 시스템은 주택에 입주하는 실수요자가 집값의 40% 정도를 내고, 나머지 60%에 대해선 순수 투자자가 투자수익권을 갖도록 설계한 것이다. 즉, 집이 필요한 사람과 여유자금을 댈 사람이 공동 투자자가 되는 셈이다.

해당 주택의 소유권은 부동산거래소가 갖지만 실수요자는 반값 이하의 자금만으로 직접 거주할 수 있고, 향후 집값 상승으로 발생한 수익은 해당 주택을 팔 때 거주자와 투자자가 나눠 갖게 된다. 기존 전세의 경우 집값이 올라도 세입자는 전혀 혜택을 받지 못하지만 뉴홈즈를 선택한 이들은 일정 비율의 수익을 취득하게 된다는 점에서 차이가 난다. 오현성 한국부동산거래소 대표는 “투자금은 거래소가 부도가 나더라도 신탁등기에 따라 보호를 받기 때문에 안전하다”면서 “투자자와 실수요자가 ‘윈윈’할 수 있는 방식”이라고 말했다.

한국부동산거래소 쪽은 뉴홈즈를 통해 주요 지역의 미분양 주택 문제를 해결할 수 있고, 이른바 ‘하우스푸어’(과도한 금융부채로 여려움을 겪는 1주택자)의 팔리지 않는 주택도 거래시장으로 끌어들일 수 있다고 설명했다. 또 국내 뿐 아니라 러시아와 싱가포르에서도 특허를 받아 등록했다고 덧붙였다.

부동산 업계에서는 뉴홈즈가 지난 2008년 이명박 정부 인수위원회가 내놓았던 ‘지분형 주택’과 비슷한 구조를 지니고 있다고 본다. 지분형 주택은 기관투자자와 개인이 49 대 51의 지분 비율로 분양 주택을 공동소유하는 것인데, 집값이 올라야만 투자가 활성화된다는 문제점이 지적되면서 폐기된 바 있다. 뉴홈즈 역시 집값이 올라야 수익이 생기고 떨어지면 손실이 발생한다는 점은 지분형 주택과 같다. 다른 점은 등기를 하지 않고 수익권을 거래한다는 것과 집값이 등락했을 때 투자자 보호가 좀더 강화돼 있다는 점이다. 뉴홈즈는 집값이 올랐을 때는 투자자 몫의 수익률이 세입자보다 좀더 높고, 떨어졌을 때는 손실률이 더 적도록 설계돼 있다. 이는 실수요자는 본인이 원하는 한 계속해서 주택 사용권을 갖는 반면, 투자자는 세입자를 내보낼 권리가 없고 더 많은 투자손실 위험에 노출돼 있기 때문이라는 게 거래소 쪽의 설명이다.

그러나 뉴홈즈의 약점도 눈에 띈다. 뉴홈즈는 실수요자나 투자자가 취득·등록세나 재산세는 내지 않지만 거래에 따른 수수료와 특허권료 등 3%에 이르는 거래비용이 적지 않은 편이다. 예를 들면, 세입자가 1억원을 내고 입주할 경우 300만원의 수수료가 든다. 또 세입자가 이사를 가고 싶어도 거주용 수익권을 제때 매각하지 못하는 등 환금성이 떨어질 것이라는 우려도 나온다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “공동투자의 취지는 좋지만 무주택자가 재산의 전부인 보증금 손실 위험을 안기는 어려운 것이 현실”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]