주택매매 업·다운계약서 7월부터 ‘세금폭탄’

주택매매 업·다운계약서 7월부터 ‘세금폭탄’

적발땐 양도세 비과세 혜택 취소에 과태료까지
국세청 계좌추적땐 ‘들통’ 십상…추징기간 10년

앞으로는 주택을 사고파는 당사자가 실거래가액보다 낮거나 높은 금액을 기재하는 허위계약서를 작성하는 경우 낭패를 당하게 된다.

오는 7월1일부터 시행되는 개정 소득세법에 따르면, 허위계약서를 만든 사실이 적발되면 1가구 1주택자로서 3년 이상 보유하는 등 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 사람이라도 비과세 혜택이 취소되기 때문이다. 전문가들은 특히 아파트 등을 매매할 때 약간의 세금을 덜 내려다가 거액의 양도세나 과태료를 추징당하는 일이 없도록 각별한 주의가 필요하다고 지적한다.

■ 푼돈 아끼려다 목돈 추징당할라 ㄱ씨는 4억원에 매물로 나온 서울의 한 아파트를 사려고 했다. 그때 이 아파트를 팔려는 ㄴ씨가 계약서상의 가격을 3억5000만원으로 낮추자는 이른바 ‘다운계약서’ 제안을 해왔다. ㄴ씨는 양도세를 덜 내서 좋고, ㄱ씨는 취득세를 덜 내서 좋지 않으냐는 솔깃한 얘기였다.

이 아파트에서 3년 이상 살아 양도세 비과세 혜택을 누릴 생각이었던 ㄱ씨는 지인과 상의한 뒤 이 제안을 받아들였다. 그 지인은 “어차피 양도세를 안 내도 되니 계약서상의 가격을 얼마로 하든 상관없을 것”이라고 설명했다.

현재 1가구 1주택자이고 주택을 3년 이상 보유한 사람들은 팔 때 양도세를 내지 않는다. 서울과 경기 과천, 5대 새도시(분당·일산·평촌·산본·중동)는 2년 이상 거주해야 하는 요건도 충족해야 한다. 또 보유한 농지를 8년 이상 거주하면서 경작한 사람들도 2억원 한도 내에서 양도세가 면제되고 있다. 하지만 7월부터는 허위계약서를 작성한 사람은 양도세 비과세 혜택을 못 받고 거꾸로 세금을 물어야 한다.

허위계약서를 만든 사람에게는 ‘비과세 혜택이 없을 경우 내야 하는 세액’과 ‘계약서상 거래액과 실제 거래가액과의 차액’ 중 작은 금액이 추징된다. 예를 들면, 실제 거래가액이 4억원인데 3억5000만원으로 계약서에 기재하고, 비과세 혜택이 없을 경우 내야 하는 세금이 4000만원일 경우 추징되는 세금은 5000만원(4억원-3억5000만원)과 4000만원 가운데 적은 금액인 4000만원이다. 취득세를 조금 아끼려다가 4000만원이라는 거액의 세금을 추징당하게 되는 셈이다.

또 허위계약서를 만들어 준 중개업자에게는 취득세의 0.5~1.5배의 과태료가 부과되고, 사고파는 사람들끼리 허위계약서를 작성한 경우에는 거래 당사자 모두에게 같은 금액의 과태료가 부과된다. 그야말로 세금 폭탄을 맞는 셈이다.

■ 계약 뒤 10년 뒤까지 추징 가능 거래액을 높여서 신고하는 ‘업계약서’도 다운계약서와 마찬가지로 단속 대상이다. 업계약서는 다운계약서와는 반대로 집을 사려는 사람이 나중에 양도세를 적게 내기 위해 가격 인상 등을 미끼로 파는 사람한테 제안해 계약서상의 거래액을 높이는 경우다. 파는 사람이 양도세 비과세자라면 이 유혹에 넘어갈 수 있다.

부동산업계에서는 지난 ‘3·22 주택거래 활성화 방안’에 따라 취득세 추가 감면이 이뤄지면 이런 ‘업계약서’가 성행할 가능성이 있다고 우려하고 있다. 취득세율이 매매가격의 1~2%로 크게 낮아진 상태에서는 매수자가 취득세를 좀더 내더라도 이후 양도세를 덜 내는 게 훨씬 이득이 크기 때문이다. 특히 어떤 경우에든 양도세 과세 대상인 1가구 2주택 이상 다주택 보유자는 1주택자에 견줘 업계약서의 유혹을 느낄 개연성이 더 있는 게 현실이다.

전문가들은 양도세 비과세 대상이면서 주택을 팔려는 사람이라면 매수자의 어떤 그럴듯한 제안이 있어도 ‘업계약서’를 거들떠보지 말아야 한다고 지적한다. 파는 사람과 사는 사람이 서로 입을 맞추는 경우 당국의 적발이 쉽지 않을 것이라고 생각하는 것은 절대 금물이라는 것이다.

세무법인 다솔의 안수남 대표 세무사는 “국세청이 계좌 추적까지 벌이는 등 샅샅이 조사하면 허위계약서는 결국 들통나기 마련”이라며 “허위계약서로 탈루한 세금을 추징할 수 있는 기간도 일반 국세의 갑절인 10년이나 된다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]