강남권 재건축아파트 분양가 치솟나

주변 새 아파트 상승세 타고
3.3㎡당 4000만원선 논의되기도
미분양 몸살 등 ‘부메랑’ 우려도

올 가을 서울 강남권 재건축 아파트 분양가격이 가파르게 뛰어오를 조짐이 일고 있다. 부동산 업계에선 최근 강남 아파트 매매가격이 상승세를 타고 있고 새 아파트 청약률도 높게 나오는 등 여러 지표가 청신호지만, 이후 미분양 증가와 시세 급락 등 ‘부메랑’으로 돌아올 가능성도 배제할 수 없다고 보고 있다.

9일 건설업계 말을 종합하면, 송파구 가락동 가락시영 재건축 조합은 다음달 일반분양할 아파트 ‘헬리오시티’ 분양가를 3.3㎡당 2700만~2800만원선에서 책정할 것을 요구하고 있다. 이는 지난해 관리처분(조합원 주택형 배정) 당시 금액에 비해 3.3㎡당 200만~300만원 올린 것이고 지난 4월 분양가 상한제 폐지 전 송파구의 일반분양가 권고안(3.3㎡당 2300만~2400만원)에 견줘선 3.3㎡당 300만~400만원 높인 것이다. 또 현재 가락동 일대 새 아파트 시세(3.3㎡당 2300만~2400만원 안팎)와 비교해도 3.3㎡당 400만원 가량 높다.

이에 대해 삼성물산, 현대건설, 현대산업개발 등 시공사는 전용면적 85㎡ 초과 중대형 물량이 많아 자칫하면 미분양이 생길 수 있는 만큼 중대형 분양가는 보수적으로 낮춰잡아야 한다고 맞서고 있다. 건설사들이 보는 적정 분양가는 3.3㎡당 2500만원대인 것으로 알려졌다. 그러나 분양가격 최종 결정권은 조합에 있는 만큼 결국 조합 뜻에 따라 분양가격이 정해질 것이라는 전망이 우세하다.

서초구에선 다음달 분양 예정인 반포동 삼호가든4차 재건축 아파트인 ‘반포센트럴 푸르지오 써밋’이 분양가 오름세 확산에 불을 지필 전망이다. 재건축 조합과 시공사 대우건설이 논의 중인 일반분양가는 3.3㎡당 4000만원에 육박한다. 대우건설 쪽은 “조합에서 최근 분양된 강남구 ‘대치 에스케이(SK)뷰’를 비롯한 인근 새 아파트 분양가와 비슷한 가격대를 요구하고 있다”고 말했다. 대치 에스케이뷰는 지난달 일반분양분 39가구의 3.3㎡당 분양가를 평균 3927만원에 책정했으며, 평균 50대 1의 높은 경쟁률로 청약을 마감한 바 있다.

부동산 업계에서는 강남3구의 경우 노후 아파트가 밀집해 있는 지역 특성상 새 아파트 수요가 많고 최근 집값도 꾸준히 오름세를 타고 있는 만큼 어느 정도의 고분양가라도 청약자들을 끌어들일 것으로 보고 있다. 올들어 8월까지 강남3구 아파트 매매가격(국민은행 통계)은 강남(4.43%), 서초(3.93%), 송파(2.24%) 차례로 올랐는데, 강남구와 서초구 상승률은 같은 기간 서울지역 평균 상승률(3.25%)을 웃돌았다.

그러나 내년부터 시행되는 가계대출 억제 대책과 경기 후퇴 등 불안 요인이 증가하는데 따라 내년 이후 강남권 주택시장이 계속 상승곡선을 그리기는 어렵다는 분석도 나온다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “시장이 뜨거운 올해는 청약을 마쳐도 2~3년 뒤 입주 때 부동산경기가 나빠지면 재건축 조합과 건설사 모두 몸살을 앓게 된다. 조합의 과욕이 부른 고분양가는 소탐대실이 될 것”이라고 말했다. 실제 지난 2009년에는 금융위기 충격으로 인해 주택경기가 얼어붙으면서 강남 한복판 반포동에서도 입주에 들어간 대단지 아파트의 상당수가 팔리지 않은 채 ‘불꺼진 아파트’로 남아있던 적이 있다.

최종훈 기자 [e-mail]