법원 “임대차법 시행 전 집 계약…임차인 갱신요구 거절 가능”

“매매 계약 당시 실거주 염두…
소유권 이전 뒤 갱신 요구 거절할 수 있어”

<한겨레> 자료 사진

개정된 주택임대차보호법 시행일 이전에 매수자가 실거주 목적으로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 기존에 살던 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 법원의 판단이 나왔다.

서울중앙지법 민사40단독 문경훈 판사는 서울 강남구 일원동의 한 아파트 소유권자인 ㄱ씨 부부가 임차인 ㄴ씨 가족을 상대로 낸 건물 인도 소송에서 원고 승소 판결했다고 19일 밝혔다.

ㄱ씨 부부는 주택임대차법이 시행되기 약 3주 전인 지난해 7월5일 실제 거주할 목적으로 기존 집주인 ㄷ씨와 13억5000만원에 매수 계약을 맺고 계약금 1억3000만원을 지급했다. ㄱ씨 부부는 같은 해 10월30일 소유권 이전 등기도 마쳤다. 그 사이인 지난해 7월31일 임차인의 계약 갱신 요구권을 도입한 개정 주택임대차법이 시행됐다.

그런데 ㄱ씨 부부가 매입한 아파트에는 기존 집주인 ㄷ씨와 2019년 4월15일부터 2년 동안 보증금 5000만원, 월세 130만원에 임대차 계약을 맺은 ㄴ씨 부모가 살고 있었다. ㄴ씨의 임대차 계약은 올해 4월14일 만료될 예정이었다. 하지만 ㄴ씨는 ㄱ씨 부부가 소유권을 넘겨받기 직전인 지난해 10월5일 기존 집주인 ㄷ씨에게 계약 갱신을 요구했다가 거절당했다. 그 뒤 ㄷ씨는 임대차 기간이 끝나기 6개월 전 이후인 지난해 10월15일 내용증명 우편을 통해 계약 갱신 거절 통지를 했다.

ㄱ씨 부부는 소유권을 넘겨받은 뒤에도 ㄴ씨가 임대차 계약 갱신을 요구하자 “이전 집주인이 계약 갱신 요구를 거절해 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우라고 봐야 한다”며 법원에 건물 인도 소송을 냈다. 반면 ㄴ씨 가족은 법정에서 “임대차 계약 갱신요구에 대한 기존 집주인 ㄷ씨의 거절은 개정 주택임대차법 제6조3의 1항에 해당하지 않아 효력이 없고, 계약 갱신 요구에 따라 그 기간이 연장됐다”고 주장했다.

개정 주택임대차법 제6조3의 1항에는 ‘임대인은 임차인이 기간 내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’고 규정돼 있다. 다만 같은 조항에서 8호 ‘임대인이 실제 거주하려는 경우’와 9호 ‘그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에는 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다고 예외 조항을 뒀다.

문 판사는 “ㄱ씨 부부는 ㄴ씨가 임대차 계약 갱신 요구권을 행사할 당시 소유권 이전 등기를 마치지 않아 자신들이 실제 거주하려는 이유로 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 ‘임대인’의 지위에 있지 않았고 기존 집주인 ㄷ씨는 아파트를 매도해 해당 아파트에 ‘실제 거주’할 예정이 아니었다”며 “ㄱ씨 부부나 ㄷ씨 모두 개정 주택임대차법 제6조3의 1항 8호(임대인이 실제 거주하려는 경우)를 근거로 해 계약갱신요구를 거절할 수는 없었다”고 밝혔다.

그러면서도 “ㄴ씨가 계약 갱신 요구권을 행사하기 전에 아파트 소유권 이전 등기를 마쳤다면 임대인 지위를 승계해 적법하게 계약 갱신 요구를 거절할 수 있었을 것인데 매매 계약 체결 당시 도입을 알 수 없던 임차인의 계약 갱신 요구권이 실행되기 전에 먼저 소유권 이전 등기를 마치지 않았다는 사정만으로 계약 갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평에 반한다”고 덧붙였다.

문 판사는 이어 “ㄱ씨 부부는 개정 주택임대차법 시행 전 실제 거주 목적으로 아파트 매매계약을 맺었다”며 “매매계약 당시 임대차 계약 기간이 끝나면 당연히 자신들이 실제 거주할 수 있다고 믿었을 것”이라며 ㄱ씨 부부 쪽 손을 들어줬다.

한편 1심 판결에 불복한 ㄴ씨 가족은 항소하며 담보 1500만원을 공탁하는 조건으로 항소심 판결 선고 전까지 집행 정지 결정을 받았다.

조윤영 기자 [e-mail]