투기·분양값·교통난 등…새도시 앞날 ‘안갯속’

340만평 규모의 검단 새도시로 개발될 인천 검단·당하·원당동 일대. 인천/연합뉴스

‘주변 집값 폭등’ 실거래가 양도세로는 역부족
분양값 낮추기 보장없어…출퇴근전쟁 불보듯

인천 검단, 파주 새도시 건설 계획이 27일 확정됐으나, 앞으로 정부가 풀어야 할 숙제가 만만찮다. 무엇보다 추병직 건설교통부 장관의 성급한 발표가 불러 온 새도시 예정지 주변의 투기바람이 예사롭지 않아 당분간 후유증이 불가피해 보인다. 또 애초 분당만한 것으로 알려졌던 검단 새도시가 김포보다 작은 중급으로 확인되면서 부동산 업계가 혼란스러워하고 있다. 값싸게 주택을 공급하려는 정책 대안과 과밀화에 따른 교통대책 등도 해결해야 할 과제다.

분양값 낮출 수 있나?=박선호 건교부 주택정책팀장은 “검단과 파주운정 3지구 아파트는 분양원가 공개를 포함한 분양가 제도 개선안이 적용될 것”이라고 말했다. 그렇지만 이런 제도를 채택해도 분양값이 크게 떨어진다는 보장은 없다.

검단 새도시의 경우 2004년 검단지구에 공급된 아파트 분양값은 평당 600만원선에 불과했다. 그러나 내년 입주를 앞두고 분양값이 오르더니, 최근 새도시 발표가 나온 뒤에는 900만원까지 호가되고 있다. 파주 새도시의 경우 지난달 운정지구에서 분양된 중대형 아파트 분양값이 평당 1300만원에 이르러 고분양가 논란을 빚었다. 따라서 분양원가 공개나 분양값 상한제를 통해 분양원가를 낮추더라도 이처럼 주변 시세가 계속 오르면, 분양값은 분양 시점의 주변 시세보다 조금 낮은 수준에서 결정될 수밖에 없다.

다만, 올해 7월부터 바뀐 공공택지의 전용 25.7평 이하 공급 가격 기준이 새도시에 적용될 예정이어서, 중소형 아파트 분양값은 낮출 여지가 있다. 수도권 25.7평 이하 택지의 경우 조성 원가의 110%로 공급하기로 돼 있기 때문에, 판교처럼 감정가로 공급했을 때보다 택지비가 20~30% 정도 낮아진다. 따라서 택지 조성 원가를 얼마나 낮출 수 있느냐가 중소형 아파트 분양값을 결정할 열쇠가 될 것으로 보인다.

투기대책 효과 있을까?=정부는 검단 새도시가 속한 인천 서구와 운정 3지구가 속한 파주시가 토지거래 허가제, 토지·주택 투기지역으로 묶인데다, 추가로 건축 등 개발행위를 제한하면 투기를 억제할 수 있다고 설명했다. 실제로 토지거래 허가제를 엄격히 운영하면 외지인의 땅투기는 막을 수 있다.

그러나 새도시 예정지 주변의 집값 상승을 억제할 수단은 미흡하다. 주택 투기지역은 양도소득세를 실거래가로 과세하지만, 개발 기대감에서 투기적 거래가 성행할 경우 양도세로 가격 상승을 막기는 어렵다. 주택거래 신고지역으로 지정하면 자금 조달과 입주 계획서를 갖춘 실수요자만 거래하도록 할 수 있지만, 기준시가 6억원 초과 주택에만 적용된다는 한계가 있다. 고가주택이 극소수인 파주와 인천 서구에선 효과를 거두기 어렵다.

교통난 해소 대책 충분한가?=검단 새도시는 서울 도심에서 20㎞, 인천국제공항에서 20㎞ 떨어져 있다. 국도 48호선인 서울~김포 도로, 수도권 매립지 도로, 인천국제공항고속도로, 공항철도, 수도권 외곽순환도로 등이 인접해 있다. 그러나 공항 고속도로는 공항 전용이다. 만약 공항 고속도로의 진·출입을 허용하면, 공항 고속도로는 인근 청라지구를 비롯해 인천 서구, 검단 새도시, 김포 새도시 등 인구 100만명 이상을 수송할 차량들이 몰려 차량 정체가 극심해질 수 있다. 그나마 내년 3월 개통 예정인 인천국제공항 철도가 교통난 해소에 도움이 될 것으로 보인다.

파주 새도시 교통 대책도 쉽지 않다. 지금도 일산~서울 사이는 교통 정체가 심각하다. 파주 새도시는 교하지구를 합쳐 분당급으로 커진 반면, 교통 대책은 경의선 복선 전철화, 제2자유로 신설 등 기존에 추진 중이 것이 전부다. 따라서 서울~일산~파주 방면의 교통난 해소 대책이 추가로 마련돼야 할 것으로 지적된다.

허종식 최종훈 기자 [e-mail]

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분양 2009년, 입주는 2012년부터

추병직 장관, 검단 축소 알고도 “분당급”으로 부풀려

인천 검단 새도시 개발과 파주 운정3지구 확대 개발 계획이 27일 확정됨에 따라, 인천시 서구와 파주시는 이달 안에 주민공람·관계부처 협의 등을 거쳐 내년 상반기 중 두 지역을 택지개발 예정지구로 지정할 예정이다. 이후 개발계획(2008~2009년)이 승인되면 보상, 토지 수용 등을 거쳐 택지 조성 공사에 들어간다. 아파트 분양은 검단 새도시는 2009년 12월, 파주 운정3지구는 2010년 3월부터 시작될 전망이다. 입주는 2~3년 뒤인 2012년부터 이뤄질 것으로 보인다.

검단 새도시= 애초 알려진 550만평보다 무려 210만평이 줄었다. 추병직 건설교통부 장관이 지난 23일 밝힌 분당(594만평)급의 새도시보다 훨씬 적은 중간급 규모의 새도시다. 건교부 관계자는 “면적이 갑자기 축소된 것이 아니라 15일 전쯤 국방부 협의 과정에서 군사시설보호구역 등이 빠졌다”고 설명했다. 열흘 전에 축소된 새도시 면적을 장관이 부풀려 이야기한 셈이다.

검단 새도시는 임대주택 2만가구를 포함해 모두 5만6천가구가 공급돼 인구 15만명을 수용한다. 아파트는 전용면적 18평 미만 1만5900가구, 18평~25.7평 2만800가구, 25.7평 초과 1만3000가구가 건설된다. 건교부는 “㏊당 인구밀도가 133명으로 분당(198명)·일산(176명) 등 기존 새도시보다 쾌적할 것”이라고 밝혔다. 정부와 인천시는 검단 새도시를 행정·문화·교육·산업 기능을 갖춘 친환경적인 수도권 서북부 거점 도시로 발전시킨다는 계획이다. 인접 지역에 100만평 크기의 검단 산업단지를 조성해 자족 기능을 갖출 뿐 아니라, 도시 전역에 실개천을 만들고 녹지율도 30% 이상 확보해 거점별 생태공원을 조성한다는 구상이다.

파주 새도시 확대= 파주 새도시는 현행 1, 2지구에 더해 3지구 212만평이 추가로 개발된다. 인근 교하 지구까지 포함하면 모두 559만평으로 분당급 새도시로 바뀐다. 파주 운정3지구에는 아파트 2만5700가구 등 모두 2만8470가구(임대주택 9400가구)가 들어서 인구 7만6869명을 수용한다. 인구밀도는 ㏊당 110명으로 쾌적한 전원형 도시의 조건을 갖추게 된다. 아파트는 전용면적 18평 미만 7600가구, 18평~25.7평 9600가구, 25.7평 초과 8500가구가 공급된다. 파주 엘지필립스엘시디 공장과 연계한 기업용 복합지원 단지와 통일 관련 연구시설 등을 유치할 계획이다. 녹지율을 28% 이상 유지하는 등 환경생태도시로 가꿀 계획이다.

김수헌 기자 [e-mail]

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강팔문 건설교통부 주거복지본부장이 27일 과천 건설교통부 청사에서 새도시 추가 개발계획을 발표하고 있다. 과천/연합뉴스

“호가만 올랐을 뿐 매물 실종…문의는 많아”

■ 현지 부동산시장 표정

새도시 건설 계획이 확정 발표된 27일 검단과 파주 새도시 지역에선 호가만 뛰어오른 상태에서 매물은 사라져, 부동산중개업소들엔 문의만 이어질 뿐 거래는 사실상 중단됐다.

인천 서구 검단 새도시 지역 부동산중개업소는 이날 서울은 물론 경기, 충청 지역에서까지 문의가 이어졌다. 그러나 애초 알려진 것보다 새도시 면적이 200만평 줄어들어 실망하는 분위기도 감지됐다. 검단동의 한 공인중개사는 “면적이 크게 줄어 실망스럽다”며 “적당한 땅이 없느냐는 문의가 이어지고 있으나, 서울 사람은 토지거래 허가제 때문에 살 수 있는 게 상가나 대지밖에 없고 그나마 매물을 구하기도 어렵다”고 말했다.

아파트 역시 매물이 없다 보니 중개업소들은 사실상 개점 휴업 상태다. 지난 23일 건교부의 새도시 후보지 발표 이후 아파트 호가가 2천만 이상 급등하면서 매물이 아예 자취를 감췄기 때문이다. 서구 당하동 미래공인중개사무소 관계자는 “새도시 규모가 축소된 영향인지 문의도 줄어들었고 매물은 단 한건도 없는 상태”라며 “거래가 없는데다 단속반이 투입된다는 얘기까지 돌면서 문을 닫는 중개업소도 속출하고 있다”고 말했다. 최근까지 당하동 33평형 아파트는 2억7천만~2억8천만원에 거래됐으나, 지난 23일 새도시 발표 이후 호가가 3억원선으로 뛰었다.

파주 부동산 시장도 새도시 확대 발표에 따른 기대감에 매물이 사라졌다. 그러나 파주 일대 아파트는 지난달 운정 지구 고분양가 논란 이후 30평대 분양가가 이미 평당 1천만원선으로 급등한 탓에, 새도시 발표에 따른 호가 급등은 더이상 나타나지 않고 있다. 파주시 교하읍 2580공인중개사사무소 관계자는 “뒤늦게 사겠다는 고객은 많지만, 이미 매물이 모두 회수됐다”고 말했다.

최종훈 이재명 유신재 기자 [e-mail]