슬프지만 현실, 카페는 권리금 장사

사진 김기성 기자 제공

[매거진 esc] 김태정의 카페창업 미스터리

창업의 복병 권리금…카페 잘된다고 챙길 수 있는 돈 아냐

카페를 하려고 부동산 자리를 알아보다 보면 특히나 권리금이 사람을 피곤하게 한다.

일반적으로 개인 카페를 창업하려는 사람들은 투자금이 적으므로 권리금 없는 자리를 찾아 헤매게 된다. 그러나 권리금 없는 좋은 가게 자리를 만난다는 것은 전생에 나라에 큰 공을 세우지 않고는 어려운 일이다. 그런 행운을 기대하지 않는다면 힘들게 발품을 팔아야 겨우 만날 수 있을까 말까이다. 물론 만난다 해도 좋지 않은 자리일 확률이 훨씬 높다.

권리금이 없는 장소는 둘 중 하나이다.

첫째는 막 임대를 시작한 건물이거나 권리금이 없을 만큼 유동인구가 적은 곳이다. 그러나 요즈음 건물주나 임대주도 권리금이란 것이 본인들에게 이익이 안 된다는 것을 너무나 잘 알고 있기에 신규로 임대를 시작하는 경우에도 권리금이 포함되어 있는 주변 임대시세를 반영하여 임대료를 책정한다. 그러므로 권리금 없다고 덜컥 신규 임대장소를 들어가는 것은 꼼꼼히 검토할 필요가 있다.

둘째로 유동인구가 적어서 권리금이 없는 곳이라면 투자비가 적어지므로 좋기는 하지만 왠지 자신이 없어져서 망설이는 경우가 많다. 내가 주어야 하는 권리금은 얼마가 적절한 것일까? 그리고 권리금은 어떻게 하면 형성되는 것일까? 이 점을 알아야 권리금에 대해 합리적인 판단을 할 수 있다.

일반적으로 권리금은 “1년간의 예상수익” 이내가 적절하다고 한다. 예를 들어 한달에 300만원의 수익이라면 대략 4000만원 이내가 적절하다는 말이다. 그러나 권리금이란 것은 기존 임차인이 부르기 나름이므로 주변 권리금 시세를 알아볼 필요가 있다. 권리금의 조정은 실제로 자신이 매장을 임차하고자 하는 의사를 명확히 밝히고 난 후 그제야 기존 임차인과 부동산중개인과 함께 3자 조정에 들어가게 된다. 처음부터 괜히 권리금이 비싸다고 따져봤자 자신만 바보 취급 당하기 마련이다.

그렇다면 권리금은 어떻게 형성되는 것일까? 만약 권리금 없는 곳에 들어가서 장사를 잘하게 되면 권리금이 생기는 것일까? 어림없는 소리다. 권리금은 상권의 활성화와 관련된 문제이다.

특정 상권에 들어오고자 하는 사람이 장사를 접고 나가려는 사람보다 많을 때 권리금이 생기게 된다. 즉, 상권이 살아나면 권리금이 생기게 되는 것이지, 내가 장사를 잘한다고 해서 권리금이 생기는 것이 아니란 말이다. 특히나 카페처럼 주인장의 기호가 명확하게 드러나는 업종은 카페영업 활성화로 인한 권리금 상승은 불가능하다고 해도 과언이 아니다.

애당초 내가 좋아하는 한적한 지역에 가서 조용히 카페를 차릴 사람은 권리금 차액을 기대하면 안 된다. 속칭 권리금 장사를 하려면 지금은 어수선하고 유동인구도 적지만, 향후 3년 안에 사람들이 몰릴 수 있는 지역으로 가서 카페를 시작해야 한다.

매장을 열기 전에는 운영만 잘하면 된다는 생각으로 권리금 장사를 부정적으로 생각하게 된다. 그러나 막상 부동산 자리를 알아보러 다니다 보면 나중에 권리금 받고 매장을 되팔아 투자비를 회수하고자 하는 유혹을 떨치기 힘들어진다. 이런 욕구는 지극히 당연한 것이라고 본다. 슬프지만 권리금은 엄연한 현실이다. 직시하고 공부하자.

글 김태정(<카페 잘할 수 있을까?> 저자)